住宅ローン一括返済の手続き手順【2026年版】銀行への連絡から完済証明書まで全ステップ住宅ローン一括返済の手続き手順【2026年版】銀行への連絡から完済証明書まで全ステップを解説

住宅ローンの一括返済手続きは、銀行への連絡→返済金額の確定→返済実行日の入金→完済証明書の受け取りという4段階で完了します。一般的な所要期間は申込みから返済実行まで最短1〜3営業日（ネット銀行の場合）、都市銀行・地方銀行は2〜4週間の余裕をみておくのが安全です。手数料はネット手続きで無料〜5,500円に収まる銀行がある一方、窓口では最大33,000円に跳ね上がるケースもあります。この差を知っておくだけで、余分な出費を確実に防げます。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」（2025年）によると、変動金利を選択した利用者は約73%にのぼります。金利上昇局面が続く今、一括返済を検討する世帯が急増しているのは自然な流れです。ただし、タイミングを誤ると住宅ローン控除を大量に取りこぼす可能性があるため、手順と判断基準の両方を把握しておくことが重要です。

「一括返済したいのに踏み切れない」という迷いはなぜ起きるのか？

住宅ローンの一括返済を調査していて気づいたのは、「やりたい気持ちはあるのに、なかなか踏み切れない」という方が非常に多いということです。Yahoo知恵袋やXのコメントを見ていると、同じような迷いを抱えている人がたくさんいます。

その理由を整理すると、大きく3つのパターンに分かれます。

①住宅ローン控除を取りこぼす恐れ：残りの控除期間が何年あるかによっては、一括返済することで数十万円〜100万円超の節税メリットを失う可能性があります。「得なのか損なのか自分では計算できない」という声が最も多く見られました。控除期間中に返済した場合の損益計算は、後半で具体的な数字とともに解説します。

②手元資金が底をつく生活不安：国土交通省「住宅市場動向調査」（2024年）によると、新築住宅の平均取得資金は約4,200万円です。これだけの金額をまとめて払うと、急な出費（車の修理・医療費・子どもの進学費用）に対応できなくなる不安は誰でも持ちます。手元に残す資金の目安についても後で触れます。

③抵当権抹消手続きへの未知感：「抵当権抹消って自分でできるの？司法書士に頼むといくらかかるの？」という疑問も、踏み切れない原因の一つです。難しそうに聞こえますが、実際には銀行から届いた書類を法務局に持参するだけの手続きです。

住宅ローン一括返済の手続き手順はどう進めればいい？

一括返済の手続きは5つのステップで進みます。「銀行に電話すれば全部やってくれる」というわけではなく、返済日の確定→正式な返済金額の書面確認→指定口座への入金という流れを自分でも把握しておくことが大切です。

STEP1：ローンを組んでいる銀行へ連絡して一括返済の意向を伝える

最初のアクションは、ローンを組んでいる銀行のローン窓口または専用電話番号への連絡です。電話の場合は「住宅ローンの一括返済（または全額繰り上げ返済）をしたい」と伝えれば、担当者から手続きの流れと必要書類の説明を受けられます。

ネットバンキングに対応している銀行では、マイページの「繰上返済」または「返済シミュレーション」メニューからオンラインで申込みができます。窓口に行かずに手続きが完結する銀行も増えており、ネット手続き対応の有無はまず確認しておきましょう。

電話・窓口・ネットいずれの場合も、手元にローン契約書・返済予定表・本人確認書類を準備しておくとスムーズです。

STEP2：返済シミュレーションで残高・未払い利息・保証料返戻額を確認する

銀行またはネットバンキングのシミュレーションツールに返済予定日を入力すると、元金残高・日割り計算された未払い利息・保証料の返戻見込み額の3点が表示されます。

この段階はあくまで目安の確認です。正式な返済金額はSTEP3以降で銀行から書面にて通知されます。「手元資金と比較して返済できるか」を判断するための事前確認として活用してください。

STEP3：返済実行日と正式な返済金額を確定する

申込み後、銀行から返済指定日と正式な返済金額が記載された書面が届きます（郵送またはネット上での確認）。この書面に記載された金額が最終の振込金額です。

シミュレーションで表示された金額と若干異なる場合がありますが、それは返済日当日に確定する日割り利息の差です。必ず書面の金額で入金してください。金額が足りないと返済が処理されないため注意が必要です。

STEP4：返済実行日に指定口座へ全額を入金する

銀行が指定した返済実行日の午前中までに、指定口座へ返済金額を全額入金します。多くの銀行では当日の朝9時〜10時までが締め切りとなっているため、前日までに資金を口座に移しておくのが確実です。

振込手数料が別途かかる銀行もあります。ローン契約時と同じ金融機関の口座（引落し口座）へ入金する場合は、通常振込手数料は不要です。他の金融機関から振り込む場合は手数料の扱いを事前に確認してください。

STEP5：完済証明書と抵当権抹消関係書類を受け取る

返済完了後、銀行から完済証明書と抵当権抹消に必要な書類（登記済証または登記識別情報・委任状・資格証明書など）が郵送されてきます。書類の到着まで1〜2週間かかる銀行もあります。

これらの書類を使って、法務局で抵当権抹消登記の手続きに進みます。自分で行う場合の費用は登録免許税として不動産1件につき1,000円のみです。司法書士に依頼する場合は報酬として1〜2万円程度（登録免許税別途）かかります。

なお、住宅ローン繰り上げ返済の申込み手続きと一括返済は手順が似ていますが、一括返済では完済後に抵当権抹消書類が届く点が異なります。

ここからは、住宅ローンの新規申込みや借り換えを検討している方向けに、同じ申込みでも「どこから入るか」で結果が変わる話をします。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、金利や諸条件は変わらないまま、ハピタスから住宅ローンに申込むだけで約8,000円相当のポイント還元が受け取れます（還元額は時期や案件により変動します）。手間は通常の申込みとほぼ同じなので、知っているかどうかで損得が分かれます。

手続き方法別・主要銀行の一括返済手数料比較

同じ一括返済でも、ネット手続きか窓口手続きかによって手数料が大きく変わります。手続き前に自分の銀行がネット対応かどうかを確認するだけで、数万円の節約になります。

銀行	ネット手続き手数料	窓口・電話手数料
住信SBIネット銀行	無料	—（ネット専用）
楽天銀行	無料	—（ネット専用）
みずほ銀行	5,500円	33,000円
三菱UFJ銀行	5,500円	33,000円
三井住友銀行	5,500円	33,000円
フラット35（機構）	無料〜3,300円	窓口なし

※手数料は2026年5月時点の各行公式サイト情報をもとに掲載しています。最新情報は各銀行のウェブサイトでご確認ください。

ネット手続きと窓口では、最大で27,500円もの差が生じます。「窓口に行った方が安心」という気持ちはわかりますが、手続きの内容自体は同じです。ネット対応銀行であれば、積極的にネット手続きを選ぶことをおすすめします。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください

調査中に気づいた「見落としがちな」一括返済の4つの盲点とは？

調査中に気づいたんですが、一括返済の手続き自体はそれほど複雑ではない一方で、事前に知っておかないと数万円以上の損につながる盲点がいくつかあります。気づきを書き残しておきます。

盲点①：電話してから返済実行日が確定するまでの具体的な日数

「思い立ったらすぐ返済できる」と思っている方が多いですが、銀行によって申込みから実行まで大きな差があります。

• ネット銀行（住信SBI・楽天）：申込みの翌営業日〜3営業日後に返済実行が可能なケースが多い
• 都市銀行（みずほ・三菱UFJ・三井住友）：電話申込みから最短でも5〜10営業日後の返済実行日設定が一般的。月末・月初は事務処理が集中するためさらに日数がかかる場合もある
• 地方銀行・信用金庫：申込みから2〜4週間後の返済日設定になるケースがある

「今月中に返済を完了させたい」という場合は、1ヶ月前には銀行に連絡することをおすすめします。特に「月末に向けて資金を用意したい」というスケジュールで動いている方は、余裕のあるタイミングで動き出してください。住宅金融支援機構のデータでは、一括返済の申込みが年度末（2〜3月）に集中する傾向があるため、繁忙期は通常よりも時間がかかる可能性があります。

盲点②：保証料の返戻額を自分で計算する方法

住宅ローン申込み時に保証会社へ保証料を一括で支払った場合、一括返済すると保証料の一部が返戻（へんれい）されます。この計算式を知らずに「銀行が計算してくれる金額をそのまま受け取る」だけの人が多いと感じました。

返戻手数料率（10〜20%程度が一般的）は保証会社によって異なります。銀行から届く計算書に返戻額が記載されますが、この計算式を知っておけば、書面の内容が適切かどうかを自分で確認できます。返戻額が手元に戻るのは返済完了後1〜3ヶ月後が一般的です。

盲点③：返済当日に確定する「未払い利息」の正確な仕組み

住宅ローンの利息は「翌月にまとめて払う後払い方式」が一般的です。そのため、返済実行日の当日に「前回の返済日から当日までの日割り利息」が確定して返済金額に上乗せされます。

この仕組みを知らないと「シミュレーションより金額が多い」と混乱します。例えば月利0.03%（年利0.36%）で残高2,000万円のローンを持っている場合、1日あたりの利息は約6,000円です。返済実行日が1日ずれるだけで金額が変わります。銀行から届いた書面の金額を確認して、書面の金額をそのまま入金するのが正しい対応です。

盲点④：団信解約後の「保険空白期間」への備え

住宅ローンを一括返済した日に、付帯していた団体信用生命保険（団信）が同日で自動失効します。団信はローンとセットの死亡保険です。返済完了と同時に保障がなくなることを知らずにいると、万が一の際に家族が困ることになります。

特にがん特約・就業不能特約など追加の保障を団信でカバーしていた方は、一括返済を決めた段階で代替保険の検討を始める必要があります。代替保険の選択肢：

• 収入保障保険：毎月の収入が保障される。月々の保険料は健康状態・年齢により3,000〜10,000円程度
• 定期死亡保険：団信の代わりに家族の生活を守る期間限定の保険
• がん保険・医療保険：団信のがん特約に相当する保障を個別に確保する

一括返済の日程が確定したら、同時に生命保険の見直しを保険代理店または各社のウェブサイトで進めてください。団信失効から新しい保険の開始まで空白期間が生じないように段取りすることが重要です。

住宅ローン一括返済についてのよくある質問

Q. 一括返済と繰り上げ返済は何が違いますか？

一括返済はローン残高を全額まとめて返済してローンを完済させることです。繰り上げ返済は残高の一部を前倒しで返済することで、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。一括返済は「ローン残高をゼロにする」、繰り上げ返済は「残高を減らしながらローンを続ける」というイメージです。手続きの流れは似ていますが、一括返済では完済後に完済証明書と抵当権抹消書類を受け取る点が異なります。また、繰り上げ返済の申込み手続きについては別の記事で詳しく解説しています。

Q. 一括返済すると住宅ローン控除はどうなりますか？

住宅ローン控除は残高がゼロになった年以降は適用できなくなります。ただし、返済した年の1月1日時点でローン残高があれば、その年分の控除は通常通り受けられます。例えば12月に一括返済した場合、その年の年末調整・確定申告での控除は適用されます。コントロールポイントは「控除残年数×年間控除額」と「返済による利息節約額」の比較です。現在の変動金利（0.3〜0.5%台）が控除率（0.7%）より低い場合は、控除期間中に返済すると損になる可能性があります。

Q. 一括返済の正式な返済金額はどうやって確認しますか？

返済している銀行のネットバンキング（繰上返済シミュレーション機能）または電話・窓口で確認できます。ネットバンキングでは返済予定日を入力すれば元金・利息・保証料返戻額の目安が表示されます。ただしこれはあくまで目安であり、正式な返済金額は申込み後に銀行から郵送またはネット上で通知される書面に記載されます。書面の金額が最終確定金額です。シミュレーションと書面の金額が異なる場合は、返済実行日が確定したことによる日割り利息の差が原因です。

Q. 保証料は一括返済したらいくら戻りますか？

保証料の返戻額の目安は「当初支払い保証料 × 残存月数 ÷ 全期間月数 ×（1 − 返戻手数料率）」で計算されます。返戻手数料として10〜20%程度が差し引かれます。35年ローンで当初保証料50万円を支払い、20年後に一括返済する場合の返戻目安は15〜21万円程度です。実際の返戻額は保証会社ごとの計算方式によって異なるため、正確な金額は銀行から届くシミュレーション書面で確認してください。返戻金は返済完了後1〜3ヶ月後を目安に指定口座へ振り込まれます。

Q. 抵当権抹消は自分でできますか？費用はいくらかかりますか？

抵当権抹消は自分で行うことができます。銀行から届いた書類（登記識別情報・委任状・資格証明書など）を揃えて管轄の法務局に持参または郵送し、登録免許税（不動産1件につき1,000円）を納付するだけです。法務局の相談窓口で書き方を確認しながら進められます。司法書士に依頼する場合は報酬として1〜2万円程度（複数不動産の場合は加算あり）かかります。急いでいない方・書類作成に不安がある方は司法書士への依頼が確実です。

一括返済で「損する人」と「得する人」はどこで分かれるのか？

一括返済は「ローンがなくなる安心感」という精神的なメリットが大きい一方で、タイミングを誤ると住宅ローン控除を大量に取りこぼすことになります。数字で損得を確認してから判断することで、後悔のない決断ができます。

チェックポイント①：住宅ローン控除の残年数と年間控除額を計算する

住宅ローン控除は最長13年間（2022年以降入居の場合）、年末残高の0.7%が所得税・住民税から控除されます。残高2,000万円なら年間最大14万円の控除です。

残り控除年数が5年あれば70万円、8年あれば100万円超の控除を取りこぼす可能性があります。この金額と一括返済による利息節約額（残高×金利×残存年数の概算）を比較して、一括返済した方が得かどうかを判断してください。

チェックポイント②：金利と控除率の「逆ざや」を確認する

現在の変動金利（0.3〜0.5%台が主流）は住宅ローン控除率（0.7%）より低い場合が多いです。この状態では返済するより控除を受け続けた方が実質的に得になります（いわゆる「逆ざや」状態）。

控除率0.7%に対して金利が0.4%なら、0.3%分だけ「控除をもらいながら低金利で借り続ける」ことができています。この逆ざや状態が続く限り、控除期間中の一括返済は金融的には不利になります。金利が控除率を上回った段階や、控除期間が終了した段階が一括返済の合理的なタイミングです。

チェックポイント③：一括返済後の手元資金の安全水準

一括返済後に手元に残すべき資金の目安は「生活費の6ヶ月分＋緊急予備費100万円以上」です。この水準を下回る場合は、返済後に予期せぬ出費（車の修理・医療費・給湯器の交換など）に対応できなくなるリスクがあります。

3つのチェックポイントを全てクリアしてから一括返済に踏み切ることで、後悔のない決断ができます。「今すぐ返済した方がいいのか、それとも控除を使い切ってからにした方がいいのか」という判断は、この3点を数字で確認した後に初めて下せます。

一括返済後に必要な手続きは何ですか？

一括返済が完了しても、その後に対応すべき手続きが2つ残ります。どちらも放置すると後々不便が生じるため、返済後できるだけ早めに動き出すことをおすすめします。

手続き①：抵当権抹消登記（早めに対応）

完済後1〜2週間で銀行から抵当権抹消書類が届きます。受け取ったら管轄の法務局で抵当権抹消登記の申請を行います。

法律上の申請期限はありませんが、銀行から届く書類には有効期限（発行から3ヶ月が目安）があります。期限切れになると再発行を依頼する必要があり、手間がかかります。また抵当権が不動産に残ったままだと、売却・買い替え・別の融資を受ける際に障害になります。書類が届いたら1〜2週間以内に手続きを進めるのが安全です。

なお、住宅ローンの本審査に必要な書類の準備については住宅ローン本審査の書類・手続きの記事でも詳しく解説しています。借り換えを検討している方はあわせて確認してみてください。

手続き②：火災保険の見直しと団信代替保険の開始

住宅ローンを契約した際に金融機関指定の火災保険に加入していた場合、ローン完済後はその縛りがなくなります。保険内容と保険料を自由に見直せる絶好のタイミングです。同等の補償内容でより保険料が安い商品に乗り換えると、年間数万円の節約になるケースもあります。

また、盲点④でも触れた通り、団信はローン完済と同時に失効しています。まだ代替保険を手配していない場合は早急に手続きを進めてください。

一括返済は住宅ローンの終着点ですが、抵当権抹消と保険の見直しまで完了して初めて「住宅ローン卒業」が完成します。