auじぶん銀行・住信SBIネット銀行の住宅ローン自己資金はいくら必要か？融資率80%の計算やり方【2026年版】

auじぶん銀行と住信SBIネット銀行の住宅ローンは、融資率（物件価格に対して何%借りるか）が80%を超えるかどうかで、適用できる金利が変わります。2026年6月時点、auじぶん銀行の変動金利は融資率80%以下で年0.169%、融資率80%超では年0.319%と0.15%の差が生じます。借入額3,000万円・35年返済でこの差を試算すると、金利0.15%の違いが総返済額で約80万円以上の開きになります。

ぼく自身が住宅ローンを検討したとき、融資率の正確な計算方法（とくに分子と分母の定め方）を詳しく示している情報がほとんど見当たりませんでした。「諸費用は自己資金に入るのか」「親からの贈与は算入されるのか」「auじぶん銀行と住信SBIはどちらが自己資金の条件で有利か」という疑問を持ちながら申込み直前まで迷った経験から、この記事ではその計算やり方と両行の条件の違いを具体的な数字で整理します。

auじぶん銀行と住信SBIネット銀行の自己資金条件はどこが違うのか？

「自己資金が少ないと金利が上がる」と聞いたが、そもそも自分の状況が80%以下に当てはまるのかどうか計算方法がわからない、という申込み直前の切実な疑問から整理します。まず両行の条件を並べて確認します。

auじぶん銀行の自己資金条件（2026年6月時点）

auじぶん銀行の住宅ローンは、融資率90%超の申込みを受け付けていません。物件価格の10%以上の自己資金がなければ申込み自体ができない点が住信SBIネット銀行との大きな違いです。また、融資率80%以下かどうかで適用金利が変わります。

融資率の区分	変動金利（全期間引下げ）	スゴ団信
融資率80%以下	年0.169%〜	対象
融資率80%超〜90%以下	年0.319%〜	対象
融資率90%超	取扱なし	—

auじぶん銀行の特徴は、がん診断で残高の50%が免除される「スゴ団信」を追加費用なしで付帯できる点です。ただし最優遇金利を受けるには融資率80%以下が絶対条件です。スゴ団信の充実さは他行と比べて大きな差別化ポイントであり、融資率の条件を満たすかどうかが申込みの最初の確認事項になります。

住信SBIネット銀行の自己資金条件（2026年6月時点）

住信SBIネット銀行の場合、SBIネット銀行自己資金計算の詳細でも確認できますが、auじぶん銀行とは異なり融資率90%超でも申込みが可能です。ただし金利区分は大きく変わります。

融資率の区分	変動金利（通期引下げ）	プラン制限
融資率80%以下	年0.298%〜	全プラン選択可
融資率80%超〜90%以下	年0.448%〜	一部プラン制限あり
融資率90%超	年0.598%〜	フラット35との併用推奨

住信SBIネット銀行は融資率90%超でも申込みが可能という点で、自己資金が少ない方の「最後の選択肢」になりやすい銀行です。ただし金利は融資率80%以下に比べて年0.3%以上高くなるため、長期では大きな差が出ます。

融資率80%以下で金利はどのくらい変わるのか？

融資率80%超になると金利がどの程度変わるか、実際の返済額で確認します。auじぶん銀行の変動金利を基準に計算します（2026年6月時点の金利。将来の金利変動は考慮しない試算）。

借入額3,000万円・35年返済の場合

条件	月返済額（概算）	総返済額（概算）
融資率80%以下（年0.169%）	約74,700円	約3,137万円
融資率80%超（年0.319%）	約77,600円	約3,260万円
差額	約2,900円/月	約123万円

月2,900円の差は小さく見えますが、35年間積み上げると総額で約123万円の差になります。物件価格4,000万円で考えれば頭金を600万円（融資率85%）から800万円（融資率80%）に増やすだけで、この差を解消できます。頭金の200万円の追加が123万円の節約につながる計算です。

さらに住信SBIネット銀行で融資率90%超（年0.598%）と比べた場合、融資率80%以下（auじぶん銀行・年0.169%）との差は年0.429%。借入額3,000万円・35年なら総返済額の差は約350万円以上になります。自己資金の確保は金利を下げる最も確実な手段です。

融資率80%以下の計算やり方と、auじぶん銀行への申込み手順はどうすればよいか

融資率の計算から申込みまでの手順を順番に整理します。計算式はシンプルですが、諸費用や贈与金の扱いで混乱しやすいポイントがあるため、一つひとつ確認します。

融資率の計算式：分子と分母の定め方

融資率の計算式は以下のとおりです。

分子（借入希望額）は、物件購入価格から自己資金（頭金）を引いた金額です。諸費用をローンで賄う場合は諸費用も加算されます。分母（物件購入価格）は、売買契約書に記載された金額です。消費税・仲介手数料などの諸費用は分母には含まれません。

たとえば物件価格4,000万円、自己資金800万円（諸費用は別途現金で用意）の場合：
借入額 ＝ 4,000万円 − 800万円 ＝ 3,200万円
融資率 ＝ 3,200万円 ÷ 4,000万円 × 100 ＝ 80%

これでちょうど80%なので、auじぶん銀行の最優遇金利（年0.169%）が適用されます。住宅ローン自己資金計算方法の詳細な解説もあわせてご覧ください。

auじぶん銀行への申込み手順

融資率を確認して申込み条件を満たしていることが分かったら、以下の手順で申込みを進めます。

STEP1：物件情報と借入条件を整理する
売買契約書（または販売図面）を手元に用意します。物件価格・物件所在地・物件種別（新築マンション・中古戸建など）・引渡し予定日を確認します。合わせて借入希望額・返済期間・金利タイプ（変動/固定）の希望も事前に決めておくとスムーズです。

STEP2：本人情報・収入証明書類を準備する
auじぶん銀行の仮審査に必要な書類は、①本人確認書類（運転免許証など）②収入証明書（直近2年分の源泉徴収票）③物件の資料（チラシ・販売図面）です。本審査に進む場合はさらに印鑑証明・住民票・確定申告書（自営業の場合）なども必要です。

STEP3：auじぶん銀行の公式サイトから仮審査フォームへ進む
auじぶん銀行の住宅ローン専用ページから「仮審査お申込み」ボタンへ進みます。仮審査は24時間受け付けており、所要時間は入力に15〜20分程度です。

STEP4：借入条件・個人情報・物件情報を入力する
仮審査フォームでは、年収・勤続年数・勤務先情報・物件価格・借入希望額・融資率などを入力します。この時点で融資率が80%以下になっているかを再確認します。

STEP5：審査結果を受け取り、本審査へ進む
仮審査の結果は通常1〜3営業日でメールにて通知されます。仮審査通過後は本審査へ進みます。本審査の結果も通常2週間〜1ヶ月程度で通知されます。

ここからは、同じ申込みでも「どこから入るか」だけで結果が変わる話をします。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、料金プランや月額料金は変わらないまま、ハピタスからauじぶん銀行に申込むだけで約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。手間は通常の申込みとほぼ同じなので、知っているかどうかで損得が分かれます。

auじぶん銀行 vs 住信SBIネット銀行 自己資金条件 比較表

比較項目	auじぶん銀行	住信SBIネット銀行
融資率の上限	90%以下（90%超は不可）	100%以下（90%超も可）
最優遇金利の融資率条件	80%以下	80%以下
融資率80%以下の変動金利	年0.169%〜	年0.298%〜
融資率80%超〜90%以下の変動金利	年0.319%〜	年0.448%〜
がん保障（無料付帯）	スゴ団信（残高50%免除）	11疾病保障（プラン選択）
ポイント還元（ハピタス）	約8,000円相当のポイント還元	別途ハピタス内でご確認ください

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。

意外と知られていない自己資金の「落とし穴」とは何か？

調査中に気づいたんですが、融資率80%の計算において多くの方が見落としているポイントがいくつかあったので、気づきを書き残しておきます。特に「諸費用の扱い」「親からの贈与」「物件価格帯別の必要額」について詳しく整理します。

落とし穴①：諸費用2.2%ルールと実質融資率の試算

住宅購入では物件価格とは別に諸費用がかかります。一般的な目安は新築で物件価格の3〜7%、中古で6〜10%です。この諸費用を現金で用意するか、ローンに組み込むかで融資率が変わります。

住信SBIネット銀行の案内では「物件価格の2.2%程度」を最低限の現金として確保することが推奨されています。物件価格4,000万円なら最低88万円の現金が別途必要です。

問題になるのは、諸費用をローンに組み込んだ場合の融資率の変化です。物件価格4,000万円・諸費用200万円・頭金600万円（融資率85%を想定）のケースで計算します。

諸費用を現金で用意する場合：借入額3,400万円 ÷ 4,000万円 × 100 ＝ 85%
諸費用もローンに組み込む場合：借入額（3,400万円 ＋ 200万円）＝ 3,600万円 ÷ 4,000万円 × 100 ＝ 90%

諸費用をローンに組み込むだけで融資率が85%から90%に跳ね上がります。auじぶん銀行の場合、融資率90%は申込みの上限ギリギリです。諸費用の現金調達が難しい場合は、頭金をその分増やして融資率を調整する必要があります。

落とし穴②：親からの贈与は自己資金として認められるか？

親や祖父母からの住宅取得資金の贈与を頭金に充てる予定がある方は、審査書類の準備で注意が必要です。結論から言うと、申込み時点で受け取り側の口座に入金済みであれば自己資金として認められます。ただし以下の条件を満たす必要があります。

• 申込み時点で贈与が完了している（受取人の口座に入金済みであること）
• 通帳の写しで入金の事実が確認できること（直近3〜6ヶ月の通帳コピーを提出）
• 贈与税の申告書の提出予定があること（住宅取得等資金の贈与税非課税特例を活用する場合）
• 名義借りや借名預金でないこと（贈与者の口座ではなく受取人の口座に入っていること）

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税特例は2026年現在、省エネ等住宅で最大1,000万円、それ以外で最大500万円まで非課税です（金融庁・国税庁の最新情報を必ず確認してください）。贈与を活用する場合は税理士への相談も合わせて検討してください。

なお「将来的にもらう予定の贈与」は審査時点では自己資金として算入できません。申込み前に贈与を完了させておくことが必須条件です。

落とし穴③：物件価格帯別「融資率80%以下になる自己資金額」早見表

以下は、融資率ちょうど80%になる頭金の金額を物件価格別にまとめた早見表です。諸費用は別途現金で用意する前提の計算です。国土交通省「住宅市場動向調査（2025年度）」では新築住宅の平均取得費用は約4,200万円とされており、平均的な物件では840万円が融資率80%のラインになります。

物件価格	融資率80%の頭金額	借入額（80%時）	別途必要な諸費用目安（3%）
2,500万円	500万円	2,000万円	75万円
3,000万円	600万円	2,400万円	90万円
3,500万円	700万円	2,800万円	105万円
4,000万円	800万円	3,200万円	120万円
4,500万円	900万円	3,600万円	135万円
5,000万円	1,000万円	4,000万円	150万円

重要なのは、諸費用の分を合算した「手元から出ていく現金の合計」で自己資金を考えることです。物件価格3,000万円なら、頭金600万円＋諸費用90万円＝合計690万円の現金が必要です。頭金だけを見て「600万円ある」と思っていても、諸費用を引いたら頭金に回せるのは510万円、融資率は83%になってしまう、というケースが起こりがちです。

落とし穴④：auじぶん銀行と住信SBIの境界線条件の違い

両行で条件が微妙に異なる「境界線」部分を並べると、申込み可否の判断が明確になります。審査基準についての詳細も参照しながら確認してください。

境界線条件	auじぶん銀行	住信SBIネット銀行
融資率ちょうど80.00%	最優遇金利（80%以下として扱い）	最優遇金利（80%以下として扱い）
融資率80.01%〜90.00%	申込み可・金利上乗せ	申込み可・金利上乗せ
融資率90.01%以上	申込み不可	申込み可（金利大幅上乗せ）
自己資金ゼロでの申込み	不可	不可（融資率100%以下）
諸費用込みローンの扱い	物件価格の範囲内で対応可	諸費用込みで対応可

自己資金が少なく融資率90%超になってしまう場合、住信SBIネット銀行の方が申込みの選択肢は広いです。ただし金利差を考えると、可能な限り自己資金を積み増して融資率80%以下に収めた上でauじぶん銀行に申込む方が、長期的な返済総額は有利になります。

auじぶん銀行・住信SBIネット銀行 住宅ローン よくある質問

Q. 自己資金が物件価格の10〜20%の場合、auじぶん銀行と住信SBIネット銀行どちらに申込めますか？

どちらにも申込めます。自己資金が物件価格の10%以上20%未満（融資率80%超〜90%以下）の場合、auじぶん銀行・住信SBIネット銀行ともに申込み可能です。ただし両行ともに最優遇金利（auじぶん銀行：年0.169%〜）は融資率80%以下の場合のみ適用されます。融資率80%超になる場合は金利が上乗せされます。

Q. 諸費用は融資率の計算式の分子・分母どちらに入りますか？

諸費用は原則として融資率の分母（物件購入価格）には含まれません。融資率の計算式は「借入希望額 ÷ 物件購入価格 × 100」です。諸費用をローンで賄う場合（諸費用ローン）は、借入希望額（分子）に諸費用が加算されるため融資率が上昇します。諸費用を含めて借りる場合は、あらかじめ諸費用込みの融資率を計算して80%以下に収まるかを確認してください。

Q. 親から300万円の贈与を受ける予定です。自己資金として審査に使えますか？

申込み時点で受取人（あなた）の口座に入金済みであれば自己資金として審査に使えます。「贈与を受ける予定」という段階ではまだ算入できません。審査書類として直近3〜6ヶ月の通帳コピーを提出する際に、入金の事実が確認できる状態にしておく必要があります。住宅取得等資金の贈与税非課税特例（2026年現在：省エネ等住宅は最大1,000万円まで非課税）を活用する場合は、税務署への申告手続きが別途必要です。

Q. auじぶん銀行のスゴ団信は融資率に関係なく付帯できますか？

はい、スゴ団信は融資率80%超の場合でも付帯できます。融資率による制限はスゴ団信の付帯可否ではなく、適用される金利の水準に影響します。融資率80%超〜90%以下でもスゴ団信（がん診断で残高50%免除）は利用可能ですが、適用金利が年0.319%〜（融資率80%超の場合）になります。

Q. 融資率の計算で「物件価格」とは売買価格だけを指しますか？建物の消費税は含みますか？

auじぶん銀行・住信SBIネット銀行ともに、融資率の分母となる「物件購入価格」は売買契約書記載の売買代金（消費税込みの物件価格）を指します。仲介手数料・登記費用・火災保険料などの諸費用は物件価格に含まれません。新築マンションの場合は消費税込みの物件価格が分母になります。売買契約書の「売買代金」欄に記載されている金額で計算するのが最も確実です。

融資率80%の確認が終わったら、次に何をすべきか

融資率の計算を終えて「80%以下に収まる」と確認できたら、申込みの準備を具体的に進めます。自己資金計算は終点ではなく、住宅ローン申込みのスタート地点です。

まず優先すべきは仮審査（事前審査）の申込みです。auじぶん銀行の仮審査は24時間365日オンラインで受け付けており、結果は通常1〜3営業日で通知されます。売買契約を締結する前に仮審査を通過しておくことで、契約後の本審査で問題が生じるリスクを減らせます。

次に確認すべきは「どのサイトから申込むか」です。これは申込み後に変更できません。通常の公式サイトから申込むか、ポイントサイト経由で申込むかは、最初の入口を選んだ時点で確定します。ハピタスからauじぶん銀行に申込むと約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。実際の還元額は案件の状況によって変動するため、申込み前にハピタス内で最新情報を確認してください。auじぶん銀行への仮審査と同時に申込み入口を決めておくことで、後から「先に登録しておけばよかった」という取りこぼしを防げます。

融資率の計算でギリギリ80%超になってしまった場合は、次の選択肢を検討してください。

• 諸費用の一部を現金で賄い、借入額を減らして融資率を80%以下に調整する
• 親族からの贈与を活用して頭金を増やす（申込み前に入金を完了させること）
• 住信SBIネット銀行に仮審査を出して金利を比較する
• 融資率80%以下を目指して申込み時期を数ヶ月後ろ倒しにして貯金を積み増す

住宅ローンは35年かけて返済する長期の契約です。融資率を1〜2%下げるために頭金を100〜200万円増やすことが、総返済額を数十万〜100万円以上削減することに直結します。申込み前に時間をかけて自己資金を計算し、条件を確認することは、その後の数十年に影響する判断です。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。