住宅ローン返済シミュレーションのやり方【2026年版】月々の返済額と総利息を10分で確認する方法

住宅ローンの返済シミュレーションは、難しい計算が必要ありません。「借入金額・金利・返済期間」の3つを入力するだけで、月々の返済額と総利息がすぐに出てきます。

国土交通省の調査によると、新築住宅の平均取得資金は約4,200万円（2024年度）。この金額を35年・変動金利1.0%で元利均等返済で借りた場合、月々の返済額は約11万8,000円になります。この数字を申込み前に自分の手で確認しておくかどうかが、35年間の家計を左右します。

返済シミュレーションを始める前に、知っておくべきことは何か？

「自分の年収でいくら借りられるか」「元利均等と元金均等のどちらが得か」——住宅ローンを検討し始めたとき、この2つの疑問に悩む人は少なくありません。ツールに数字を入れてみたはいいものの、数字の読み方がわからず不安が残ったまま、という声もよく聞きます。

ファイナンシャルプランナーに相談する前の段階で「どの数字を信じればいいかわからない」という焦りを感じている場合、それは正常な反応です。シミュレーションには「何を目的とするか」によって入力する数字が変わるという前提があるからです。まずその目的を決めることが、正確な試算への第一歩です。

シミュレーションには大きく2つの目的があります。①すでに購入したい物件が決まっていて「月々いくらになるか」を確認するケース、②まだ物件が決まっておらず「年収からいくら借りられるか」の上限を把握したいケースです。どちらを求めているかによって、入力する主要な数字が異なります。

元利均等と元金均等、どちらを選ぶと返済総額はどう変わるのか？

住宅ローンの返済方式は、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。この違いを理解してからシミュレーターを使うと、試算結果の意味が格段にクリアになります。

元利均等返済は、毎月の返済額が借入期間を通じて一定です。月々の支出を計画しやすいため、住宅ローン利用者の大多数がこの方式を選んでいます。住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」（2025年）によると、変動金利を選んだ利用者の割合は約73%にのぼり、そのほとんどが元利均等返済を採用しています。

元金均等返済は、毎月元金を一定額返済するため、利息分が減っていく構造です。返済当初の月々の負担は元利均等より大きいですが、総返済額（元金＋利息の合計）は元利均等より少なくなります。

比較項目	元利均等返済	元金均等返済
毎月の返済額	一定（変動しない）	最初が高く後半に減少
総返済額（4,200万円・35年・1.0%）	約5,021万円	約4,937万円
当初の月々返済額（同条件）	約11万8,000円	約14万6,000円〜
向いている人	毎月の支出を安定させたい人	将来の総支払いを抑えたい人

元利均等と元金均等の総返済額の差は、4,200万円・35年・1.0%の条件で試算すると約84万円になります。ただし、元金均等は当初の月々負担が約2万8,000円高くなるため、収入に余裕がない時期は家計を圧迫するリスクもあります。どちらが「得か」は総返済額だけでなく、キャッシュフローの余裕度で判断する必要があります。

住宅ローン返済シミュレーションのやり方、どの手順で進めると正確に試算できるのか？

返済シミュレーションは以下の5ステップで完了します。公式サイト（住宅金融支援機構「フラット35」サイト等）の無料シミュレーターを使えば、入力から結果確認まで10分もかかりません。

STEP1：シミュレーションの目的を決める

「月々の返済額を確認したい」のか「借入可能額の上限を知りたい」のかを最初に決めます。目的によって入力する初期値が異なるため、最初の一歩として必ず確認してください。月々の返済額を確認する場合は「借入金額を固定して試算する」モードを選択します。

STEP2：借入条件の3つの数字を準備する

シミュレーターに入力する数字は主に3つです。①借入金額（購入価格から頭金を引いた金額）、②適用金利（検討中の銀行の最新金利。固定・変動どちらで試算するかを決める）、③返済期間（最長35年が一般的）。この3つが揃えば試算が始められます。金利は各行の公式サイトで確認できます。

STEP3：返済方式（元利均等または元金均等）を選ぶ

多くのシミュレーターでは返済方式をプルダウンで選択できます。前のセクションで説明した通り、元利均等は月々一定額・元金均等は当初負担が大きい代わりに総返済額が少なくなります。まず元利均等で試算し、余裕があれば元金均等でも試算して比較するのが一般的な進め方です。

STEP4：シミュレーターに入力して結果を確認する

住宅金融支援機構のサイト（フラット35シミュレーター）や、検討中の銀行の公式シミュレーターを使います。結果画面には①月々の返済額、②総返済額（元金＋利息）、③利息総額の3つが表示されます。利息総額を見て驚く人は多いですが、これが「知っておくべき現実の数字」です。

STEP5：返済負担率を計算して家計への影響を判断する

シミュレーターの結果が出たら、月収（手取りではなく額面）に対する月々の返済額の割合＝返済負担率を計算します。一般的に返済負担率は25〜30%以内が安全ラインとされています。住宅金融支援機構の調査では、利用者の返済負担率の中央値は約20〜22%です（2024年度データ）。25%を超える場合は借入金額の見直しや頭金の追加を検討してください。

なお、シミュレーションで数字が確認できたら、住宅ローンの事前審査申込みのやり方に進むのが一般的な流れです。事前審査は無料で申込めて、通常1〜3営業日で結果が出ます。

ここからは、同じ申込みでも「どこから入るか」だけで結果が変わる話をします。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、住宅ローンの金利・条件・返済額は通常の申込みと一切変わりません。ハピタスから住宅ローンに申込むだけで約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。手間は通常の申込みとほぼ同じなので、この手順を知っているかどうかだけで損得が変わります。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。

どこから申込むかで、受け取れる還元額が変わる

比較項目	銀行公式サイトから直接申込む	ハピタスから申込む
金利・条件	通常通り	通常と同じ（変わらない）
月々の返済額	変わらない	変わらない
ポイント還元	なし	約8,000円相当のポイント還元
追加の手間	なし	無料登録のみ（5分程度）
申込み手順	銀行公式サイトへ直接	ハピタスを使った申込みで銀行ページへ

変動金利が0.5%上昇したとき、月々の返済額はどう変わるのか？

調査中に気づいたんですが、返済シミュレーションをする人の多くが「現在の金利」だけで試算して終わっています。変動金利は将来にわたって変動するため、「もし金利が上がったら月々の負担はどう変わるか」を同時に試算しておくことが、ほとんど見落とされています。気づきを書き残しておきます。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」（2025年）によると、住宅ローン利用者の約73%が変動金利を選択しています。変動金利は現時点では低金利のメリットがありますが、日銀の政策金利引き上げにより金利上昇リスクは現実のものとなっています。

たとえば、借入金額4,200万円・35年・元利均等で試算した場合、変動金利が0.5%上昇すると月々の返済額はどう変わるでしょうか。

適用金利	月々返済額（元利均等）	前の金利との差額
0.5%（現在の変動金利水準）	約10万7,000円	—
1.0%（0.5%上昇）	約11万8,000円	＋約1万1,000円/月
1.5%（1.0%上昇）	約12万9,000円	＋約2万2,000円/月
2.0%（1.5%上昇）	約14万円	＋約3万3,000円/月

0.5%の上昇で毎月約1万1,000円、年間で約13万円以上の追加負担が発生します。シミュレーションをするなら、現在の金利に加えて「金利1.0%上昇した場合」も必ずセットで試算しておくことをお勧めします。

シミュレーション後に「銀行審査で希望額が通らない」ケースを事前に防ぐ方法はあるか？

シミュレーターで「返せる」という数字が出ても、銀行審査で希望額が通らないケースは決して珍しくありません。シミュレーターはあくまで計算ツールであって、審査の結果を保証するものではないからです。

銀行審査では「返済負担率」だけでなく、勤続年数・雇用形態・既存の借入（カードローン・自動車ローン等）も審査対象になります。特に既存の借入がある場合、住宅ローンの審査で借入上限額が大きく下がるケースがあります。住宅金融支援機構の調査では、申込み段階で既存の借入があった利用者の一部が、当初の希望借入額を減額して最終的に融資を受けているという実態が報告されています（2024年度）。

審査を有利に進めるために、シミュレーション後は早めに事前審査（仮審査）を受けることをお勧めします。事前審査の申込みやり方を確認しておくと、審査通過に向けた準備が整えられます。事前審査は通常無料で、申込みから1〜3営業日で結果が出ます。

また、返済計画が固まった後は繰り上げ返済の申込み手順も把握しておくと、将来の利息削減計画が立てやすくなります。繰り上げ返済は早期に実施するほど利息削減効果が大きいため、ローン開始後から意識しておく価値があります。

よくある質問（FAQ）

Q. 住宅ローンの返済シミュレーションはどのツールを使えばよいですか？

住宅金融支援機構の公式サイトで提供している無料シミュレーターが信頼性・使いやすさともに優れています。フラット35専用ですが、変動金利での試算も金利を手動入力することで対応できます。検討中の銀行が独自のシミュレーターを提供している場合は、そちらの方がより実態に近い数字が出ます。複数のツールで同じ条件を入力して結果を比較するのが最も確実な方法です。

Q. 変動金利と固定金利のどちらでシミュレーションすればよいですか？

両方で試算することをお勧めします。変動金利は現在の低金利水準で月々の負担を確認でき、固定金利（フラット35等）は将来の金利上昇リスクをゼロにした場合の返済額を確認できます。「変動金利の現在値」と「変動金利が1.0〜1.5%上昇した場合」と「固定金利」の3パターンを並べて比較すると、金利リスクの全体像が把握できます。

Q. シミュレーションの結果と実際の返済額は異なりますか？

シミュレーションはあくまで試算であり、実際の返済額と完全に一致しない場合があります。差が生じる主な理由は①適用金利が申込みタイミングで変わる（変動金利の場合）、②諸費用（事務手数料・保証料等）が月々の返済額に含まれるかどうかのシミュレーター仕様の違い、③ボーナス返済を設定した場合のシミュレーター上の扱い方の差、の3つです。実際の金利と条件は審査通過後に銀行から正式な通知書で確認できます。

Q. 元利均等と元金均等では、どちらが総返済額は少なくなりますか？

同じ借入金額・金利・返済期間の条件であれば、元金均等の方が総返済額は少なくなります。元金均等は返済が進むにつれて元金残高が減るペースが速いため、支払う利息の総額が元利均等より少なくなるためです。ただし返済当初の月々負担は元金均等の方が大きくなるため、家計の余裕度によって選択が変わります。4,200万円・35年・1.0%の条件では、元金均等の方が元利均等より総返済額が約84万円少なくなります。

Q. シミュレーション後、すぐに事前審査に進んでも問題ありませんか？

事前審査は通常無料で、信用情報に対する影響も本審査と比較して軽微なため、早めに進めることに問題はありません。ただし、カードローンや自動車ローンなどの既存の借入が多い場合は、返済負担率の計算上、住宅ローンの審査が通りにくくなる場合があります。事前審査前に不要な借入を整理しておくと、希望額での審査通過率が上がります。複数の銀行に同時並行で事前審査を申込むことも一般的に行われています。

シミュレーションで返済計画が固まり、申込み先が決まったら、申込みの入口を確認してください。ハピタスから申込むことで約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。金利・返済額・条件は通常の申込みと一切変わりません。先に申込みを済ませてからハピタスに登録してもポイントは受け取れないため、登録→申込みの順番で進めてください。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。実際の還元額は時期や案件の状況により変動します。申込み前にハピタス内でご確認ください。