PayPay銀行と楽天銀行の住宅ローン借り換え申込み・金利比較【2026年最新版】

住宅ローンの借り換えを調べ始めると、必ずといっていいほどPayPay銀行と楽天銀行の2行が候補に上がります。どちらも変動金利が1%前後と低水準で、大手行と比べると明らかに有利です。しかし、この2行の間にも0.315%の金利差があり、3,000万円・30年の借り換えでは月々約4,400円・30年間で約158万円の開きが生まれます。

ぼくはメーカー勤務の38歳サラリーマンで、自宅の住宅ローンを自分でゼロから調べた経験があります。「どちらの銀行の方が得なのか」「事務手数料2.2%を払ってでも借り換える意味はあるのか」を実際に数字で計算してみると、見落とされがちなポイントがいくつか出てきました。この記事では、2026年6月時点の両行の条件を比較しながら、その試算も含めて整理します。

「ネット銀行の審査は厳しいのでは？」──借り換え検討者が抱える5つの不安

住宅ローンの借り換えを検討しているとき、ネット銀行という選択肢に対してこういった不安を感じるかもしれません。

• ネット銀行は対面の窓口がないから、審査が通りにくいのでは？
• がん保障やペアローンは、対面銀行と同じレベルで対応しているのか？
• 変動金利がこれ以上上がったとき、毎月の返済額はどれくらい増えるのか？
• 事務手数料2.2%を支払ってでも借り換える価値があるのか？
• 仮審査に落ちたら、今の銀行との関係に何か影響があるのか？

ぼく自身も最初はこれと同じ不安を抱えていました。ただ調べていくうちに、一つひとつは情報が揃えば解消できる話だとわかりました。まず知っておくべきことは、2026年時点で住宅ローンを利用している人の多くが変動金利を選んでいるという事実です。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」によると、住宅ローン利用者のうち変動金利を選択した割合は約73%に達しています。これほど多くの人が変動金利を選んでいる以上、「金利がこれ以上上がるかもしれない」という不安は誰もが抱えているわけです。その不安と向き合いながら、今より低い金利への乗り換えを同時に検討することが現実的な対処になります。

ネット銀行の審査については、対面の銀行と審査の基準が大きく違うわけではありません。むしろ、事前シミュレーションが充実していて「通りそうかどうか」を申込み前に確認しやすい点は、ネット銀行特有のメリットです。PayPay銀行も楽天銀行も、仮審査は無料で申込めます。仮審査に申込んだことは信用情報機関には記録されませんし、通過しなかったとしても今の銀行への通知や影響は一切ありません。

また、変動金利の上昇リスクと借り換えの効果は切り離して考えるとシンプルになります。「今より低い金利に乗り換えることで、毎月の返済が今よりいくら下がるか」を先に計算し、それがメリットとして大きいと判断できた銀行に申込む。それだけです。

2026年6月時点でPayPay銀行の変動金利は0.980%、楽天銀行は1.295%です。この差がどれだけの金額差になるのか、あとのセクションで具体的に試算します。

PayPay銀行への借り換え申込みはどう進めるのか？

PayPay銀行の住宅ローン借り換えは、全工程をオンラインで完結できます。必要な書類を事前に揃えておけば、申込み操作そのものは2時間以内に終わります。ただし、仮審査から本審査・契約まで含めると最短でも約2週間かかります。急いでいる場合は書類を先に準備しておくことが最優先です。

STEP1：事前シミュレーションと必要書類の確認・準備

まずPayPay銀行の公式サイトにアクセスして、借り換えシミュレーションを実行します。現在の残高・残存期間・現在の金利・年収を入力すると、借り換え後の月々の返済額と総返済額の変化がすぐに確認できます。この段階では申込みは不要です。

同時に以下の書類を準備します。取得に時間がかかるものがあるため、シミュレーションと並行して動くのがコツです。

• 本人確認書類：運転免許証またはマイナンバーカード（両面）
• 収入証明書：直近1年分の源泉徴収票または確定申告書（自営業の場合は2〜3年分）
• 住宅ローン残高証明書：現在の融資銀行から取り寄せ（郵送で1〜2週間かかる場合あり）
• 不動産登記事項証明書：法務局窓口またはオンラインで取得（最寄りの法務局かe-Gov経由）
• 固定資産税評価証明書：各市区町村の税務窓口（市役所・区役所）で発行
• 建物の図面・間取り図：購入時の資料から用意（マンションは管理規約も必要な場合あり）

このうち残高証明書と不動産登記事項証明書は、取り寄せに1〜2週間かかる場合があります。先に請求しておけばその分だけ全体のスケジュールを短縮できます。特に年末年始や決算期は発行に時間がかかるため注意してください。

STEP2：仮審査（事前審査）の申込み

PayPay銀行の公式サイトから仮審査フォームに入力します。審査項目は年収・勤続年数・現在のローン残高・物件情報などです。入力はすべてオンラインで完結し、最短1〜3営業日で仮審査の結果が届きます。

仮審査は無料で申込めます。通過しなかった場合でも今の銀行への通知はなく、信用情報機関への記録も残りません。「受かるかどうかわからないから申込みにくい」という心配は不要です。まず仮審査の結果を見てから本審査に進むかどうかを決めれば問題ありません。

STEP3：本審査の申込みと書類のアップロード

仮審査が通過したら、本審査に進みます。STEP1で準備した書類をスキャンまたはスマートフォンで撮影してアップロードします。ここで注意が必要なのは書類の有効期限です。多くの書類は発行から3ヶ月以内のものが求められます。書類の準備からアップロードまでの期間が長くなった場合は、再取得が必要になる場合があります。

また、書類に不備や記載の食い違いがあると差し戻しが発生し、審査期間が延びます。特に源泉徴収票の年収と申込みフォームに入力した年収が一致していることを事前に確認してください。本審査の結果は通常1〜2週間で届きます。

STEP4：審査結果の確認と契約条件の最終確認

本審査の承認通知が届いたら、借入金額・金利・返済期間・団信の内容などをもう一度確認します。この段階でキャンセルすることも可能です。条件に納得できたら次のステップに進みます。

STEP5：電子契約の締結と借り換え完了

電子契約または書面署名で手続きを完了させます。司法書士が抵当権設定の手続きを行い、現在のローン残高への一括返済と新しいローンの開始が同時に行われます。この日からPayPay銀行の低金利での返済がスタートします。手続き自体は基本的に郵送やオンラインで完結するため、仕事を休む必要はほとんどありません。

ここからは、同じ申込みでも「どこから入るか」だけで結果が変わる話をします。ハピタスは無料で登録できるポイントサイトです。月額料金や返済条件は一切変わらないまま、ハピタスからPayPay銀行の借り換え申込みに進むだけで約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。手順は通常の申込みとほぼ同じで、知っているかどうかで損得が分かれます。

PayPay銀行と楽天銀行の金利・諸条件、どこに差があるのか？

2026年6月時点の両行の条件を項目別に比較します。最も大きな差は変動金利そのものですが、最低借入金額・団信の充実度・保障オプションなど、金利以外の条件も借り換え先の選択に関わってきます。自分の状況に合うかどうかを確認しながら見てください。

比較項目	PayPay銀行	楽天銀行
変動金利（2026年6月）	0.980%	1.295%
固定金利（10年固定・目安）	約1.5〜1.8%	約1.6〜2.0%
事務手数料	借入額の2.2%（税込）	借入額の2.2%（税込）
保証料	無料	無料
繰り上げ返済手数料	無料	無料
団信（基本）	死亡・高度障害	死亡・高度障害
がん診断保障	オプション（金利上乗せ）	オプション（金利上乗せ）
最低借入金額	500万円以上	1,000万円以上
最長借入期間	35年	35年
申込み方法	オンライン完結	オンライン完結
ポイント還元（ハピタス）	約8,000円相当のポイント還元	ハピタス内で要確認

※金利は2026年6月時点の公表値です。変動金利は市場動向により毎月見直される可能性があります。申込み前に各行の公式サイトでご確認ください。

比較表で最も差が出るのは変動金利と最低借入金額の2点です。残高が500万円台まで減っている場合は楽天銀行が対象外になるため、PayPay銀行が事実上の一択になります。国土交通省の調査では新築住宅の平均取得資金は約4,200万円（2024年度）に達しており、借り換え時点でも2,000〜3,000万円台の残高がある人が最も多い層です。その規模では両行とも条件を満たすため、金利の低さで選ぶのが合理的です。

PayPay銀行の住宅ローン借り換えの場合、ハピタスから申込むと約8,000円相当のポイント還元が受け取れます（目安額・時期や案件状況により変動します）。還元の有無と金額は申込み前にハピタス内でご確認ください。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。

見落としがちな「損益分岐点」の計算──事務手数料を何年で回収できるのか？

調査中に気づいたんですが、PayPay銀行と楽天銀行の金利差から生まれる実際の月次差額を計算した情報が意外と見当たらなかったので、気づきを書き残しておきます。事務手数料2.2%という数字だけを見て「高い」と感じる人は多いですが、月々の節約額と照らし合わせなければ損得の判断はできません。

試算①：3,000万円・30年での月々の差額

PayPay銀行（変動0.980%）と楽天銀行（変動1.295%）で、3,000万円・30年（360回払い）の元利均等返済を比較します。

条件	PayPay銀行（0.980%）	楽天銀行（1.295%）
月々の返済額（目安）	約96,200円	約100,600円
月々の差額	約4,400円の節約
年間の差額	約52,800円の節約
30年間の合計差額	約158万円の節約

※上記は変動金利が借り換え後も一定と仮定した場合の目安計算です。実際の返済額は金利の変動により異なります。

試算②：事務手数料2.2%の回収期間はいつになるのか？

楽天銀行からPayPay銀行に借り換える場合、事務手数料は借り換え後の借入額に対して2.2%かかります。3,000万円の残高であれば66万円です。さらに登記費用・司法書士報酬などが合計で15〜25万円程度かかることが多く、諸費用の合計は80〜90万円前後になります。

月々の節約額が約4,400円の場合、手数料回収の計算はこうなります。

諸費用の合計（目安）	月々の節約額	回収にかかる期間
66万円（事務手数料のみ）	約4,400円	約12年6ヶ月
85万円（登記費用等含む）	約4,400円	約16年

つまり、ローンの残り期間が16年以上ある場合は、諸費用を含めても借り換えがトータルでプラスになる計算です。残り期間が10年を切っている場合は月々の節約額が手数料を上回るまでに時間がかかりすぎるため、慎重に判断する必要があります。

試算③：借り換え時に返済期間を延ばすと総利息はどうなるのか？

借り換えの際、「今より月々の返済を減らしたい」という理由で返済期間を延ばすケースがあります。たとえば残り25年のローンを借り換えで35年に延ばした場合、月々の返済は確かに下がります。しかし総返済額は逆に増えることがあります。

具体的には、残高2,500万円・残り25年・現在の金利が1.295%で変動しているケースを想定します。PayPay銀行（0.980%）に「残り25年のまま」で借り換えると、月々の返済額は減りながら総利息も大きく圧縮されます。一方「35年に延ばして」借り換えると、月々の返済はさらに下がりますが、追加される10年間の利息が上乗せされ、総支払額が増える場合があります。

返済期間の設定は「月々の返済を下げること」より「総返済額を下げること」を優先するかどうかで変わります。どちらが正解かは家計の状況次第ですが、延長した年数分の利息増加を必ず試算してから判断することをお勧めします。

XやYahoo!知恵袋で借り換え体験談を調べていると、「なぜその銀行を選んだのか」という理由にいくつかのパターンがあることがわかりました。金利の低さだけで選ぶ人、審査通過率を重視する人、知人の勧めで決める人…とさまざまです。

借り換え前に知りたい疑問、まとめて解決します

Q. PayPay銀行の住宅ローン借り換えの審査基準はどのようなものですか？

PayPay銀行の住宅ローン審査では、年収・勤続年数・返済負担率・物件評価額が主な審査項目です。目安として、年収200万円以上・勤続年数1年以上（自営業の場合は3年以上）・借入金額が物件評価額の100%以内であることが求められます。返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）は35%以内が一般的な基準です。なお、仮審査（事前審査）は無料で申込めます。通過しなかった場合でも現在の銀行への通知はなく、信用情報機関への記録も残りません。

Q. 変動金利が上昇した場合、返済額はいつ・どれくらい変わるのですか？

変動金利には「5年ルール」と「125%ルール」があります。5年ルールとは、金利が変動しても5年間は毎月の返済額が変わらないというルールです。125%ルールとは、5年後に返済額が変わる際も直前の返済額の125%を超えて増額されないというルールです。月々10万円の返済であれば、次の5年間は最大12.5万円以内にしか増えない計算です。ただし、金利上昇幅が大きく125%ルールの上限を超えた部分は未払い利息として残る可能性があります。このルールは元利均等返済に適用されるものです。

Q. 楽天銀行とPayPay銀行に同時に仮審査を申込むことはできますか？

両行に同時に仮審査を申込むことは可能です。仮審査の段階では信用情報機関への正式な照会は行われないため、複数行に同時申込みしても信用スコアへの影響はほぼありません。まず両行に同時に仮審査を出して通過した銀行から本審査に進むのが効率的です。なお、本審査は信用情報機関への正式な照会が入ります。複数行で本審査を通過しても、契約できるのは一行だけです。複数の本審査照会が短期間に集中すると信用スコアへの影響が生じる場合があります。

Q. ペアローンでの借り換えはPayPay銀行に対応していますか？

PayPay銀行の住宅ローンはペアローンに対応しています。夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約し、お互いが連帯保証人になる形式です。ペアローンで借り換えを行う場合、両名それぞれが別々に審査を受ける必要があります。なお収入合算（連帯債務型）については対応状況が変わる場合があります。申込み前に公式サイトまたはカスタマーサポートで最新の対応状況をご確認ください。

Q. 借り換え後に変動金利から固定金利に切り替えることはできますか？

PayPay銀行では、借り換え後に金利タイプを変動から固定に切り替えることができます（一定の条件や手数料が発生する場合があります）。切り替えの際は毎月の返済額が変わる点と、固定期間終了後の金利が確定していない点に注意が必要です。楽天銀行でも同様の切り替えが可能です。変動金利で借り換えた後、政策金利の引き上げ動向を見ながら固定への切り替えを検討するという使い方が現実的です。切り替えのタイミングや手数料は契約時に確認しておくと安心です。

借り換えを1ヶ月先延ばしにするたびに、いくら損しているのか？

ここまで読んで「借り換えを検討しよう」と思った方に、最後に一つだけ数字を見てください。

楽天銀行（1.295%）からPayPay銀行（0.980%）に借り換えることで生まれる月々の節約額は、3,000万円残高で約4,400円です。借り換えを1ヶ月先延ばしにするたびに、この4,400円が取り戻せないコストとして積み上がっていきます。1年放置すれば52,800円、2年放置すれば105,600円です。

借り換えの手続き自体にかかる時間は、書類準備から審査完了まで含めて1〜2ヶ月程度です。今月動き始めれば、来月か再来月には低金利の返済がスタートします。「いつかやろう」と思い続けていた期間分だけ、すでに余分に払い続けているということです。

仮審査は無料で、申込んでも今の銀行への影響はありません。まず数字を確認するだけでいいので、シミュレーションを先に動かしてみてください。

PayPay銀行の住宅ローン借り換えに申込む場合、ハピタスから進むだけで約8,000円相当のポイント還元を受け取れます（目安額・時期により変動）。申込み前にハピタス内で案件の有無と還元額をご確認ください。