楽天銀行で住宅ローンを借り換える前に確認すべき申込み手順と銀行比較

楽天銀行の住宅ローン借り換えを検討すると、最初に変動金利0.836%という数字に目が止まります。SBI銀行の0.300%、auじぶん銀行の0.344%と並べると、「金利が高いのになぜ選ぶのか」という疑問は当然です。

ところが、住宅ローンの総コストは金利だけでは決まりません。手数料の計算方式・団信の充実度・楽天経済圏との相乗効果という3つの要素を合算してはじめて、「楽天銀行が自分に合うかどうか」という判断ができます。ぼくが実際に調査して整理したポイントを、具体的な数字と申込み手順に落とし込んで解説します。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」によると、住宅ローン利用者の約73%が変動金利を選択しています。変動金利での借り換えで最も重要なのは「金利の低さ単体」ではなく、手数料・保障・実際の返済額を含めた総支払額です。楽天銀行が定額手数料モデルを採用している背景には、高額残債の借り換え者にとって有利になる計算構造があります。

楽天銀行の借り換えを検討する際、住宅ローン全体の銀行比較データも参考にしていただくと、どの銀行が自分の条件に合うかの判断がしやすくなります。

楽天銀行の借り換えは金利が高い分をカバーできるのか？

「金利0.836%と0.300%の差は0.536ポイント。残債2,000万円・残期間20年で計算すると、年間の利息差は10万円以上になる」。この計算だけ見ると、楽天銀行は不利に映ります。ところが、同時に見落とされているのが手数料の計算方式です。

楽天銀行の借り換えに不安を感じている方の多くは、「金利が高い分をどこで取り返すのか」という疑問を持っています。この疑問に答えるには、3つの比較軸が必要です。

比較軸①：手数料の計算構造「定額33万円」の意味

多くのネット銀行は借り換え手数料を「融資額の2.2%」で計算します。楽天銀行は33万円（税込）の定額制です。残債の大きさによって、どちらが安くなるかが変わります。

• 残債3,000万円の場合：SBI銀行（2.2%方式）の手数料 → 66万円、楽天銀行 → 33万円（33万円の差）
• 残債2,000万円の場合：SBI銀行（2.2%方式）の手数料 → 44万円、楽天銀行 → 33万円（11万円の差）
• 残債1,500万円の場合：SBI銀行 → 33万円、楽天銀行 → 33万円（手数料は同額）
• 残債1,000万円の場合：SBI銀行 → 22万円、楽天銀行 → 33万円（楽天銀行が11万円割高）

手数料の損益分岐点は残債約1,500万円です。それ以上の残債がある場合、楽天銀行の手数料は他行の2.2%方式より安くなります。国土交通省の調査では、新築住宅の平均取得資金は約4,200万円（2024年）とされており、借り換え時点でも残債が2,000万円前後になるケースは多くあります。

比較軸②：がん保障付き団信が基本設定されている点

楽天銀行の住宅ローンは、標準の死亡・高度障害保障に加えてがん診断保険金・8大疾病保障が付いた団信を提供しています。SBI銀行やauじぶん銀行で同等の保障を追加しようとすると、金利が0.1〜0.3%上乗せされるケースがあります。

たとえばSBI銀行でがん保障を付けると金利が0.1%上乗せされると仮定した場合、実質の適用金利は0.400%前後になります。楽天銀行との金利差は0.836% – 0.400% = 0.436%に縮まります。さらに手数料差（11万円有利）を加算すると、残債2,000万円・残期間20年のケースでは10〜15年程度で総支払額が逆転するシナリオが存在します。

比較軸③：楽天経済圏との相乗効果

楽天カード・楽天証券・楽天でんきなどを日常的に使っている方にとって、楽天銀行に住宅ローンをまとめることで楽天ポイントの獲得倍率が上がる設定が適用されるケースがあります。住宅ローンは月々の返済額が大きいため、楽天ポイント経済圏のヘビーユーザーにとっては「利回りに換算した時の実質的なお得感」が加算されます。

年収400万円・返済比率35%が審査上の一般的な目安とされています。一般的なサラリーマン世帯であれば審査対象に入るケースは多いですが、転職直後や副業収入が主な場合は審査条件が変わることがあります。申込み前に自分の返済比率を計算しておくと、審査通過の見込みがより明確になります。

楽天銀行の住宅ローン借り換えを申込む手順はどうなっているのか？

楽天銀行への借り換え申込みはネットでほぼ完結できます。仮審査から融資実行まで最短1ヶ月程度が目安です。他の銀行の住宅ローンと比べて、楽天銀行は申込み先ごとの手順と準備書類が異なる点があるため、事前の確認が重要です。実際の手順は以下の5ステップです。

STEP 1：楽天銀行公式サイトから事前審査（仮審査）を申込む

楽天銀行の公式サイトにある「住宅ローン 借り換え」のページから仮審査フォームに入力します。入力項目は年齢・年収・勤務先情報・借り換え希望額・現在の物件情報などです。所要時間は15〜20分程度。審査結果はメールで通知され、通常3〜5営業日以内に回答が届きます。

この段階では詳細な書類提出は不要です。まず「審査が通りそうかどうか」の感触をつかむためのステップと考えてください。仮審査が通れば本審査に進む準備を始めます。

STEP 2：必要書類を準備して本審査を申込む

仮審査通過後、以下の書類を揃えて本審査を申込みます。書類の収集に時間がかかるケースが多いため、仮審査と並行して準備を始めることをお勧めします。

• 本人確認書類：運転免許証またはマイナンバーカード
• 収入証明書：直近2年分の源泉徴収票（会社員の場合）または確定申告書（自営業の場合）
• 現行ローンの残高証明書：現在の借り入れ先から発行。WEB申請可能な銀行もあれば、窓口申請のみの金融機関もある（発行まで1〜2週間）
• 不動産の登記事項証明書：法務局またはオンライン申請で取得可能
• 固定資産税評価証明書：市区町村の窓口で取得（年1回発行）

書類の中で最もつまずきやすいのが現行ローンの残高証明書です。現行銀行のWEBサービスから請求できる場合は即日〜数日で届きますが、窓口対応のみの金融機関では発行依頼から2週間かかることもあります。本審査の申込みを急ぐ場合は、仮審査の申込みと同時に残高証明書の取り寄せを開始しておくのが最も効率的です。

STEP 3：審査通過後に融資条件を確認・金銭消費貸借契約を締結する

本審査が通ると、楽天銀行から適用金利・毎月の返済額・団信の内容が提示されます。この条件を確認して問題なければ、電子契約（またはPDF郵送）で金銭消費貸借契約を締結します。

この段階で確認しておきたいのは「手数料33万円の支払いタイミング」です。多くの場合、融資実行日に手数料が差し引かれる形になります。手元の資金から33万円が必要になるのか、融資額に組み込まれるのかを事前に楽天銀行の担当窓口に確認しておくと安心です。

STEP 4：司法書士を通じて抵当権の設定・移転登記を行う

楽天銀行が指定する司法書士が、現行銀行の抵当権抹消登記と楽天銀行への新たな抵当権設定登記を代行します。申込み者が司法書士事務所に直接出向く必要はなく、基本的にやり取りはオンラインまたは郵送で完結します。登記費用（司法書士報酬＋登録免許税）は別途かかりますが、手続き自体は専門家に一任できる設計です。

登記費用の目安は物件の評価額によって異なりますが、一般的に10〜20万円程度を見込んでおくと安心です。借り換えの総コストを計算する際、手数料33万円だけでなくこの登記費用も含めて試算しておきましょう。

STEP 5：融資実行・借り換え完了・現行銀行から完済証明書を受け取る

融資が実行されると、楽天銀行から現行の借り入れ先へ直接返済が行われ、借り換えが完了します。融資実行日は金融機関の営業日に限られるため、引っ越しや固定金利の切り替えタイミングに合わせる場合は早めに日程調整を行います。

融資実行の2〜4週間後、現行銀行から完済証明書・抵当権抹消書類が届きます。翌年の確定申告で住宅ローン控除の手続きに使う場合があるため、届いたらすぐに重要書類として保管してください。

ここからは、同じ借り換え申込みでも「どこから入るか」だけで結果が変わる話をします。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、料金プランや毎月の返済額は変わらないまま、ハピタスから楽天銀行に申込むだけで約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。手間は通常の申込みとほぼ同じなので、知っているかどうかで損得が分かれます。

楽天銀行と主要銀行のトータルコストを比較するとどうなるのか？

金利・手数料・団信・保証料を横並びで比較します。住宅ローンを始める前に、楽天銀行と他の銀行の選び方を比較した解説も合わせて確認しておくと判断がしやすくなります。

比較項目	楽天銀行	SBI銀行	auじぶん銀行	みずほ銀行
変動金利（年・目安）	0.836%	0.300%	0.344%	0.625%
借り換え手数料	定額33万円	融資額の2.2%	融資額の2.2%	融資額の1.1%
保証料	不要	不要	不要	別途必要
団信（基本）	死亡・高度障害 ＋がん・8疾病	死亡・高度障害	死亡・高度障害	死亡・高度障害
ネット完結	可	可	可	窓口要
残債2,000万円時の手数料	33万円	44万円	44万円	22万円
ポイント還元（ハピタス）	約8,000円相当のポイント還元	あり（要確認）	あり（要確認）	なし

※金利は2026年時点の参考値です。適用金利は審査結果・物件条件によって異なります。手数料・団信の詳細は各金融機関の公式サイトで必ずご確認ください。

この表を見ると、楽天銀行は金利だけを見ると最も高いですが、手数料は定額33万円・団信はがん保障が基本設定・ネット完結という組み合わせが特徴です。残債2,000万円以上の方・楽天経済圏を活用している方・充実した団信を求めている方には、トータルコストで競合できる選択肢になります。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。

楽天銀行の借り換えで見落とされがちなコストの盲点とは？

調査中に気づいたんですが、借り換え検討者の多くが手数料と金利の「単純比較」しかしておらず、3つの重要な論点が抜け落ちていることがあります。気づきを書き残しておきます。

盲点①：残債ごとの「損益分岐年数」を計算した人は少ない

手数料の有利・不利だけでなく、「何年後に総支払額が逆転するか」という損益分岐年数を計算している方はほとんどいません。楽天銀行で残債2,000万円・残期間20年を借り換えた場合を例に試算します。

• 手数料差（初年度の節約）：楽天銀行33万円 vs SBI銀行44万円 → 初年度に11万円節約
• 年間の金利差による利息の増加：残債2,000万円 × 金利差0.536% ≒ 年間約10.7万円の追加コスト
• 計算結果：手数料の節約11万円を年間の追加金利コスト10.7万円で割ると、損益分岐点は約1年で到達してしまう

つまり、金利差が大きいケースでは手数料の優位は初年度でほぼ相殺されます。この計算を知っているかどうかで、「楽天銀行が得か損か」の判断精度が大きく変わります。手数料メリットだけを見て「楽天銀行が有利」と判断するのは危険で、残存期間・金利差・手数料差の3要素を必ずセットで計算してください。

盲点②：現行銀行の「完済証明書」の取り寄せフローを把握している人が少ない

借り換え完了後に現行銀行から届く完済証明書は、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の確定申告手続きで必要になる場合があります。ところが、完済証明書の受け取り方を事前に調べている方は少なく、「いつ届くのか」「紛失したらどうするか」で慌てるケースが目立ちます。

完済証明書の一般的な受け取りフローは以下の通りです。

• 楽天銀行からの融資実行（旧銀行への返済）が完了した後、2〜4週間程度で旧銀行から書類が届く
• 送付される書類：完済証明書・抵当権抹消書類・登記関係書類一式
• 住宅ローン控除を受けている場合、翌年1月末の確定申告（年末調整）で使用するケースがある
• 紛失した場合は旧銀行への再発行依頼が必要で、数週間〜1ヶ月かかることもある

届いたらすぐに「住宅ローン関連書類」として専用のファイルに保管することをお勧めします。確定申告の期限直前に慌てて探すことになるのを防げます。

盲点③：楽天銀行の審査に落ちた後の選択肢を調べていない

楽天銀行の審査に落ちた場合、多くの方がそこで借り換えを諦めてしまいます。しかし、住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに独立しており、楽天銀行で通らなかったからといって他行でも同じ結果になるとは限りません。住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」によると、借り換え申込み者の中でも申込み先を1行に絞って申込む方が多く、審査落ち後に他行へ切り替えた結果として承認されるケースも報告されています。

審査が通りにくい代表的な理由と、それぞれの対処法は以下の通りです。

• 年収が返済比率35%の基準に届かない → 繰り上げ返済で残債を減らして返済比率を下げた上で再申込みを検討する
• クレジットカードや過去ローンの延滞記録がある → 延滞情報の保存期間（5〜7年）が過ぎた後に再申込みを検討する。それまでは延滞なく返済実績を積む
• 転職直後・勤続年数が短い → 勤続1年以上を目安に申込み時期を調整する
• 物件の評価額が残債を大きく下回る → 審査条件が異なるフラット35や地方銀行・信用金庫を検討する

審査落ち後に諦める前に、複数の金融機関に条件を並行して確認する方法が有効です。

楽天銀行の借り換えについてよくある質問

Q. 楽天銀行の変動金利0.836%は他行より高いのに、借り換えを検討する意味はありますか？

残債が1,500万円以上の場合、定額33万円の手数料体系が2.2%方式より安くなるため、その差で金利の高さを一定程度カバーできます。また、基本設定でがん保障・8疾病保障付きの団信が含まれており、他行で同等の保障を追加すると0.1〜0.3%の金利上乗せが発生するケースがある点も考慮が必要です。楽天ポイント経済圏を活用している方・残債が大きい方・保障を手厚くしたい方には検討価値があります。ただし金利差が大きい場合、手数料の節約は1〜2年で相殺されるため、損益分岐年数の計算は必ず行ってください。

Q. 楽天銀行の借り換え審査にかかる期間はどのくらいですか？

仮審査は申込みから通常3〜5営業日で結果が届きます。本審査は書類提出後1〜2週間が目安です。融資実行まで含めると、仮審査申込みから最短で1ヶ月程度かかります。書類の収集に時間がかかるとスケジュール全体が伸びるため、残高証明書の取り寄せは仮審査と並行して始めるのが効率的です。

Q. 「残高証明書」と「完済証明書」はどう違いますか？

「残高証明書（ローン残高証明書）」は本審査の申込み時に現行銀行から取り寄せる書類で、現在の借り入れ残高を証明します。「完済証明書」は借り換え完了後に現行銀行から届く書類で、ローンが完済されたことを証明します。どちらも住宅ローン控除の手続きに関係しますが、残高証明書は借り換えの申込み段階、完済証明書は翌年の確定申告で使うタイミングです。

Q. ハピタスから申込むと楽天銀行の審査や手続きに影響はありますか？

審査内容・適用金利・手数料・毎月の返済額はハピタスから申込む場合も通常の申込みと同一です。ハピタスはポイントサイトであり、楽天銀行への申込み窓口として機能するだけです。手続きの流れも通常の申込みと変わりません。申込み後のポイント付与条件（承認条件・付与時期）はハピタス内の案件ページで必ず事前に確認してください。

Q. 楽天銀行の借り換えで繰り上げ返済は自由にできますか？

楽天銀行の住宅ローンは繰り上げ返済に対応しており、一部繰り上げ返済をWEBから無料で行えます。繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、将来の利息総額を減らす効果があります。楽天銀行の変動金利が他行より高い分、繰り上げ返済を積極的に行うことでトータルの利息負担を抑える戦略も取れます。

借り換えを先送りにすると損が積み上がる理由

「楽天銀行に借り換えようかな」と思い始めてから実際に申込むまでの期間、今の高い金利で返済を続けているのと同じ状態が続きます。住宅ローンの残高がある期間は毎日利息が積み上がっており、「検討している時間」が即座にコストになっています。

住宅金融支援機構の調査では、借り換えを検討し始めてから実際に申込みまで半年以上かかる方が一定割合で確認されています。仮に現在の金利と借り換え後の金利に差がある状態で6ヶ月先送りにすると、その間に支払った余分な利息は戻ってきません。

楽天銀行の借り換えを進めるかどうかは、まず自分の残債・残期間・現行金利と他行の金利差を計算した上で判断できます。計算自体は30分程度で終わります。「やってみてから考える」ではなく、「先に計算して判断する」方が確実に正しい決断ができます。

そして、楽天銀行に申込む場合は、入口をどこにするかだけで約8,000円相当のポイント還元の有無が変わります。借り換えの手続きが同じなら、受け取れるものは受け取っておく方が合理的です。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。