住宅ローン申込みで銀行を選ぶ前に比較すべきポイントと手順【2026年版】

住宅ローンの申込みで銀行を選ぶとき、「金利が低ければどこでもいい」と思って動くと、数十万円単位で損をする可能性があります。金利以外に手数料・保障内容・審査基準・申込みの入口の違いが、総支払額を大きく左右するからです。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」によると、変動金利を選択した人は約73%にのぼります。しかし「変動で借りたはいいが、金利上昇後に毎月返済額がいくら増えるか計算していなかった」という声はSNSでも非常に多く見られます。

この記事では、銀行選びの比較基準・申込み前に確認すべき手順・意外と知られていない申込み経路の違いを、ぼく（カネコ）が調査した内容をもとにまとめます。国土交通省の調査によると、新築住宅の平均取得資金は約4,200万円。その規模の借入れだからこそ、選び方の精度が一生の家計に直結します。

住宅ローンの銀行を比較するとき、何を見ればいいのか？

銀行を選ぶ軸は大きく5つあります。金利だけを見ていると、手数料や保障の差で「実質コスト」が逆転するケースが頻発します。

銀行を比較する際は、住宅ローン比較の観点から「名目金利」ではなく「実質コスト（金利＋手数料＋保険料の合計）」で並べ直すことが出発点です。

比較軸	チェックポイント	重要度
金利タイプ	変動・固定・全期間固定の3種類から選ぶ	★★★★★
事務手数料	定額型（5〜6万円）か定率型（借入額×2.2%）かで数十万円差	★★★★☆
団体信用生命保険（団信）	標準付帯か有料オプションかで月々のコストが変わる	★★★★☆
繰上げ返済手数料	無料か有料かで返済戦略が変わる	★★★☆☆
審査基準	年収・勤続年数・健康状態の基準が銀行ごとに異なる	★★★★☆

変動・固定・全期間固定の違いと、2026年に選ぶ基準はどこか？

住宅ローンの金利タイプは大きく3つに分かれます。住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」では、変動金利選択者が約73%と圧倒的多数ですが、2024年以降の日銀の政策金利引き上げを受けて、固定への切り替えや全期間固定を選ぶ人も増えています。

タイプ	特徴	向いている人	2026年の注意点
変動金利	半年ごとに金利が見直される。現在は最も低い水準	繰上げ返済を早期に行う予定がある人	日銀が追加利上げした場合、5年ルール・125%ルールで返済額は抑えられるが未払い利息が増える可能性あり
固定期間選択型	3年・5年・10年など期間中は金利固定	子どもの教育費が高い時期だけ支出を安定させたい人	固定期間終了後の金利が高くなるリスクを想定しておくこと
全期間固定	借入から完済まで金利が変わらない。フラット35が代表例	金利上昇リスクを一切取りたくない人・長期で家計を固定したい人	現状は変動より金利が高め。将来の金利上昇幅と比較して判断が必要

変動金利が上昇した場合、実際の返済額がいくら増えるかを自分で計算している人は少ないです。仮に3,500万円・35年・現在0.5%の変動で借りている場合、金利が1.5%に上昇すると月々の返済額は約1万4,000円増になります。年間では約16万8,000円の差です。この計算を事前に把握しておくかどうかで、家計防衛の準備が大きく変わります。

住宅ローンの申込み手順はどのように進めるのか？

住宅ローンの申込みには、「事前審査（仮審査）→物件売買契約→本審査→融資実行」という決まった順番があります。この順番を間違えると、せっかく物件を決めた後に審査落ちして白紙に戻るリスクが生じます。

STEP1：事前審査（仮審査）の申込み

銀行の公式サイトまたは窓口から事前審査を申込みます。年収・勤続年数・借入希望額・物件概要を入力し、通常1〜3営業日で結果が出ます。物件を決める前に行うのが正しい順番です。

STEP2：物件売買契約の締結

事前審査通過後に物件の売買契約を結びます。この時点では、まだローン契約（本審査）は完了していません。「ローン特約」を売買契約書に入れておくと、本審査で万が一落ちた場合に手付金が戻ります。

STEP3：本審査（正式申込み）

売買契約書・収入証明書・本人確認書類などを揃えて本審査を申込みます。審査期間は通常2〜4週間。この間に団信申込みも並行して手続きを進めます。

STEP4：銀行との金銭消費貸借契約（ローン契約）

本審査通過後に銀行と正式な契約を結びます。この段階で金利・返済期間・返済方法が確定します。

STEP5：融資実行・物件引き渡し

融資が実行されると同時に売主への代金支払いが完了し、物件の引き渡しを受けます。このタイミングで繰上げ返済手順についても最初から把握しておくと、返済計画が立てやすくなります。

ここからは、同じ申込みでも「どこから入るか」だけで受け取れる還元が変わる話をします。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、料金プランや審査条件・金利は通常の申込みと一切変わりません。ハピタスから銀行の申込みページに進むだけで、約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。手間は通常の申込みとほぼ同じなので、知っているかどうかで損得が分かれます。

主要銀行の申込み比較

銀行名	変動金利（目安）	事務手数料	団信	ポイント還元
SBI銀行	0.448%〜	借入額×2.2%	標準付帯	約8,000円相当
auじぶん銀行	0.449%〜	借入額×2.2%	標準付帯	あり（ハピタス内で確認）
楽天銀行	0.697%〜	借入額×2.2%	標準付帯	あり（ハピタス内で確認）
フラット35（住宅金融支援機構）	全期間固定 1.82%〜	取扱金融機関により異なる	任意加入	ハピタス内で確認

※金利・手数料は2026年5月時点の目安です。最新情報は各銀行公式サイトでご確認ください。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。

申込み経路によって条件が変わる事実を知っているか？

調査中に気づいたんですが、意外と知られていない重要なポイントがあるので、気づきを書き残しておきます。

申込み経路（直接・不動産会社紹介・比較サイト）で同一銀行の条件が変わる

同じSBI銀行に申込む場合でも、「直接申込み」「不動産会社紹介」「比較サイト経由の申込み」で、適用される金利優遇幅や手数料設定が異なることがあります。不動産会社から紹介される場合、提携ローンとして特定の銀行に誘導されますが、その銀行が必ずしも最安ではありません。

提携ローンには「審査が通りやすい」「諸手続きをまとめて代行してくれる」メリットがある一方で、手数料が0.2〜0.5%高く設定されているケースがあります。3,500万円の借入れでいえば7〜17.5万円の差です。申込み前に「直接申込みと提携ローンで条件を比べてほしい」と一言確認するだけで、この差を把握できます。

複数銀行への同時仮審査と信用情報への影響

「複数の銀行に同時に仮審査を出すと信用情報に傷がつく」という話を耳にしたことがある人もいると思います。結論から言うと、住宅ローンの仮審査（事前審査）段階では信用情報機関への照会が行われないか、照会記録が残っても影響は軽微とされています。

ただし、本審査を複数行に同時に出した場合は信用情報機関（KSC・CIC・JICCなど）に記録が残ります。「短期間に複数の金融機関から照会された＝借金が増えるかもしれない状態」と判断されるリスクがゼロではありません。仮審査は2〜3行に同時申込みしてもほぼ問題なし、本審査は1行に絞るのが無難な進め方です。

変動金利上昇時の返済額シミュレーション（個人別計算）

「変動金利が上がったら返済額がいくら増えるか」を自分の借入れ額で計算している人は少ないです。以下の表を参考に試算してみてください。

借入額・返済期間	現在0.5%の月額	金利1.5%での月額	月額増加額
3,000万円・35年	約77,875円	約91,855円	＋約13,980円
3,500万円・35年	約90,854円	約107,164円	＋約16,310円
4,000万円・35年	約103,832円	約122,473円	＋約18,641円

これはあくまで概算です。5年ルール・125%ルールにより実際の返済額増加は段階的に起きますが、払えていない利息が元本に上乗せされる可能性があることは念頭に置いてください。

住宅ローンの銀行選び・申込みに関するよくある質問

Q. 住宅ローンは何行に仮審査を出してもいいですか？

仮審査（事前審査）は2〜3行に同時に出すことが一般的で問題ありません。銀行によっては仮審査段階で信用情報機関への照会が発生しない場合もあります。ただし本審査（正式申込み）は1行に絞るのが無難です。複数行への本審査は信用情報の照会記録が残り、審査に影響する可能性があります。

Q. 変動金利と固定金利、どちらが得ですか？

一概にどちらが得とは言えません。変動金利は現状では低いですが、今後の金利上昇リスクを自分で負います。全期間固定は金利が高めですが、完済まで返済額が変わらない安心感があります。住宅金融支援機構の調査では約73%が変動を選んでいますが、自分が毎月の返済額増加に耐えられるかシミュレーションをした上で判断してください。

Q. 不動産会社から勧められた提携ローンはそのまま使うべきですか？

提携ローンは手続きが楽になるメリットがありますが、金利優遇幅や手数料が直接申込みより不利な場合があります。不動産会社から提案を受けた後、同じ銀行に直接申込んだ場合の条件と比較することを強くおすすめします。数十万円単位の差になることがあります。

Q. 団体信用生命保険（団信）は必ず加入しなければいけませんか？

民間銀行の住宅ローンでは団信への加入が審査の条件になっているケースがほとんどです。一方、フラット35（住宅金融支援機構）では任意加入です。持病がある場合はワイド団信（加入基準がやや緩い）や、引受条件の緩い保険商品を扱う銀行を選ぶ方法があります。健康状態に不安がある場合は申込み前に銀行に相談しましょう。

Q. 繰上げ返済は早めにした方がいいですか？

変動金利で借りている場合、繰上げ返済で元本を早く減らすことで、金利上昇時のリスクを下げる効果があります。ただし手元の流動性（すぐに使えるお金）を確保した上で行うことが大切です。繰上げ返済手数料が無料かどうかも銀行選びの重要な基準のひとつです。

銀行を選んだら、申込みの入口で損をしないためにできることがあります

ここまで読んできた方は、銀行の比較基準・申込み手順・申込み経路の違いについて一通り把握できたと思います。最後に、同じ手間で約8,000円相当のポイント還元を受け取る方法をお伝えします。

金利や手数料で数万〜数十万円を節約しようとすれば、膨大な調査と交渉が必要です。しかし申込みの入口をハピタスに変えるだけであれば、調査も交渉も一切不要です。審査条件・金利・プランは通常の申込みと変わらず、ポイント還元の約8,000円相当が上乗せされるだけです。

住宅ローンの申込みは一生に何度もあることではありません。知っているかどうかで差がつく情報は、できれば申込み前に押さえておいてください。

補足：住宅ローンで知っておくべき追加情報

住宅ローンの申込みが完了した後も、知っておくべきことがあります。代表的なのは繰上げ返済と団信の付帯内容の確認です。

繰上げ返済には「期間短縮型（返済期間を縮める）」と「返済額軽減型（月々の支払いを下げる）」の2種類があります。利息軽減効果が大きいのは期間短縮型です。ただし月々のキャッシュフローに余裕がない場合は返済額軽減型を選ぶほうが家計リスクを下げられます。

団信については、がん特約・三大疾病保障など付帯オプションを金利上乗せで選べる銀行が増えています。標準の団信（死亡・高度障害のみ）か有料オプションを追加するかは、家族構成と健康リスクに応じて判断してください。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。