【この記事でわかること】
- 住宅ローン新規申込みで必ず比較すべき5つのポイント（金利タイプ・金融機関・団信・手数料・申込み先の選び方）
- ハピタスから銀行へ申込むだけで受け取れる約8,000円相当のポイント還元の仕組みと正しい手順
- 仮審査を複数行に出す際の信用情報への影響と、審査落ち後の正しい切り替え手順
住宅ローンを新規で申込む際、変動・固定の選択ひとつで30年間の総返済額が数百万円単位で変わります。国土交通省の調査によると、新築住宅の平均取得資金は約4,200万円（2024年度）。この規模の金額を数十年かけて返済するとなると、金利タイプと金融機関の比較は申込み前に真剣にやるべき作業です。
この記事では、変動・固定の選び方から主要金融機関の比較、申込み手順、さらに「申込みの入口を変えるだけで受け取れる約8,000円相当のポイント還元」の仕組みまで、ぼくが実際に調査した内容をまとめました。
住宅ローン新規申込みで比較すべき5つのポイントとは何か？
住宅ローンを初めて申込む方の多くが、「金利の低さだけ」で銀行を選んでいます。ぼくも最初そうでした。でも調査を重ねると、金利以外にも必ず比較すべき要素が4つあることがわかりました。金利だけ見て申込んだ後で「手数料が高かった」「団信の内容が薄かった」と後悔するケースが少なくありません。
住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」（2025年）によると、変動金利を選んだ利用者は全体の約73%に達しています。2024年以降の金利上昇局面で「本当に変動でよかったのか」と不安を抱える方が増えており、申込み前の比較が例年以上に重要になっています。
金利タイプ以外に比較すべきポイントは以下の5つです。
- ① 金利タイプ：変動・固定10年・フラット35の3択。金利水準と将来の上昇リスクを天秤にかける
- ② 手数料・保証料：融資手数料は「定率型（借入額の2.2%）」と「定額型（3.3万円〜5.5万円）」の2種類。総コストが大きく異なる
- ③ 団体信用生命保険（団信）：標準団信だけでなく、がん特約・全疾病保障の付帯条件を比較する
- ④ 繰上返済の条件：インターネット無料か、窓口手数料ありかで、長期の返済の柔軟性が変わる
- ⑤ 申込み先の選択：同じ銀行・同じ金利・同じプランでも、どこから申込みを始めるかで受け取れる付加価値が変わる
ゴールデンより一言：
「『団信』って何？と思ったら、ひとまず『ローン返済中に死亡や高度障害になったとき、残りの借金がなくなる保険』と覚えておけば十分だよ。最近はがんや三大疾病でも保障されるタイプが増えてるから、条件の比較が結構大事なんだ」
📌 ポイント
比較すべきは「金利」だけではありません。手数料・団信・繰上返済の条件・申込み先の5つを一緒に確認することで、実際の総コストと利便性の差が初めて見えてきます。金利だけで選ぶと後から手数料の高さで逆転することがあります。
特に⑤の「申込み先の選択」については、意外と知られていない落とし穴があります。これについてはZone4で詳しく書きます。
変動金利と固定金利、2026年にはどちらを選ぶべきか？
2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除し、同年7月には政策金利を0.25%に引き上げました。2025年以降も段階的な利上げが続いており、変動金利型住宅ローンの基準金利も一部の銀行で見直しが行われています。こうした金利上昇局面での選択がより難しくなっています。
金利タイプ別の特徴比較
| 比較項目 | 変動金利 | 固定10年 | フラット35 |
|---|---|---|---|
| 金利水準（目安） | 0.3〜0.7% | 1.5〜2.2% | 1.8〜2.5% |
| 返済額の安定性 | 変動あり（5年ルール有） | 10年間固定 | 全期間固定 |
| 金利上昇リスク | 高い | 10年後に見直し | なし |
| 適している人 | 繰上返済の余裕がある人 | 10年以内に多く返せる人 | 返済額を固定したい人 |
| 4,000万円・35年時の月返済額目安 | 約89,000円（0.5%時） | 約110,000円（1.8%時） | 約118,000円（2.2%時） |
⚠️ 注意
変動金利型住宅ローン（元利均等返済）には「5年ルール」と「125%ルール」があります。5年ルールは金利が変動しても返済額の見直しは5年に1回。125%ルールは見直し後の返済額の上限が直前の125%まで。ただしこれは「返済額を抑える」ルールであり、利息が増えた分は元本の圧縮が遅くなります。金利が上がっても返済額が増えないぶん、元本が思ったより減らない局面が生じる点は事前に把握しておきましょう。
変動金利の魅力は「今の低金利をそのまま享受できる」点にあります。一方で、金利上昇局面では返済総額が膨らむリスクがあります。フラット35のような全期間固定は月々の返済額が確定するため、家計設計をきっちり立てたい方に向いています。
また、住宅金融支援機構の調査では、変動を選んだ方のうち約6割が「金利が低いから」という理由で選んでおり、将来の金利上昇に対して具体的な対策を考えていないケースが多いとされています（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」2025年）。
📌 ポイント
国土交通省の調査では、新築住宅の平均取得資金は約4,200万円（2024年度）。この規模の借入れで金利が1%上昇した場合、35年間の総返済額は約700〜900万円増加します。変動を選ぶ場合は「繰上返済できる余力があるか」「金利が2〜3%になっても家計が崩壊しないか」を必ず確認しておきましょう。
変動と固定を組み合わせる「ミックスローン」という選択肢
一部の金融機関では、同じ物件に対して変動と固定を組み合わせる「ミックスローン」が利用できます。たとえば借入額の半分を変動金利、残り半分をフラット35にすることで、金利上昇リスクを分散しながら今の低金利も一部享受できます。
ただしミックスローンは2本のローンを同時に管理するため、書類や手続きが増えます。シンプルさを優先するなら「変動1本」か「固定1本」に絞る方が管理しやすいです。
住宅ローン新規申込みの手順はどう進めればよいか？
住宅ローンの申込みは「仮審査（事前審査）→本審査→金銭消費貸借契約→融資実行」の順で進みます。各ステップで準備が必要なものと注意点を整理しました。
申込みから融資実行までの5ステップ
STEP 1：資金計画と借入希望額を確定する
物件価格・頭金・諸費用（物件価格の3〜5%が目安）を整理して、毎月の返済可能額から逆算した借入希望額を決めます。年収に対する返済負担率は30〜35%以内が目安です。住宅ローン以外に車のローンやカードローン残高がある場合は、それも含めた合算で計算します。
STEP 2：金融機関を1〜2行に絞りネット仮審査に申込む
各銀行のオンライン仮審査フォームから申込みます。必要情報は「年収・勤務先・勤続年数・借入希望額・物件の概要」が中心です。結果は通常3〜5営業日程度で届きます。仮審査は複数行に出しても問題ありませんが、本審査の段階では1行に絞ることが重要です。
STEP 3：仮審査の結果を確認して本審査の準備をする
仮審査通過後、本審査に必要な書類を揃えます。主な書類は「源泉徴収票（直近2年分）・在職証明書・物件の登記事項証明書・売買契約書（写し）・本人確認書類」などです。金融機関によって必要書類が異なるため、通過後すぐに確認リストを取り寄せましょう。
STEP 4：書類を揃えて本審査に申込む
必要書類が揃ったら本審査フォームから申込みます。本審査では信用情報機関への照会・物件の担保評価・収入書類の精査が行われます。結果が出るまで2〜3週間程度かかることが多いです。この間に不動産会社や司法書士との連携も進めておきましょう。
STEP 5：本審査通過後・金銭消費貸借契約（ローン契約）を締結する
本審査通過後、ローン契約書に署名・捺印して融資実行日を確定します。融資実行日は物件の引渡し日に合わせて設定します。この段階で抵当権設定登記の手続きも並行して進めます。司法書士の手配は不動産会社経由が一般的です。
ここで、同じSTEP1〜5を踏む場合でも、どのサイトから申込みを始めるかだけで、受け取れる金額が変わる仕組みがあります。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、料金プランや月額費用は通常の申込みと一切変わりません。ハピタスのサイトから銀行の住宅ローンページへ進んで申込むだけで、約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。申込みにかかる手間は通常とほぼ同じです。
主要金融機関の住宅ローンはどう選ぶか？比較表で確認する
住宅ローンを提供する金融機関は大きく「ネット銀行」「大手銀行・地方銀行」「住宅金融支援機構（フラット35）」の3種類に分かれます。同じ借入額でも金利・手数料・団信の内容が異なるため、一覧で比較してから判断するのが基本です。
| 比較項目 | ネット銀行（変動） | 大手銀行（変動） | フラット35 |
|---|---|---|---|
| 適用金利（年・目安） | 0.3〜0.5% | 0.5〜0.9% | 1.8〜2.5% |
| 融資手数料（2,000万円借入時） | 約44万円（定率2.2%） | 3.3万円〜44万円 | 14〜20万円程度 |
| 保証料 | 不要 | 不要〜あり | 不要 |
| 標準団信 | 無料付帯（全疾病保障付きの銀行あり） | 無料付帯 | 要別途加入 |
| ネット手続きのしやすさ | ◎ 全てネット完結 | △ 来店が必要な場合あり | △ 取扱い窓口で異なる |
| 繰上返済（一部） | ネット無料 | 無料〜有料（銀行による） | 一部無料 |
| ポイント還元（ハピタス） | 約8,000円相当のポイント還元 | 約8,000円相当のポイント還元 | 対象外の場合あり |
※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。金利は各行の公表値をもとにした目安であり、実際の適用金利は審査結果によって異なります。
ネット銀行は金利の低さが際立っていますが、一般的に審査基準が厳しく、勤続年数が短い方や自営業の方は審査に時間がかかる場合があります。大手銀行は窓口で相談できる安心感がある一方、金利はやや高めの傾向です。両タイプの仮審査を出しておくことで、選択肢を確保できます。
ハピタスから申込む場合、約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。ハピタスに無料登録して、ハピタスのサイト内から銀行ページへ進んで申込むだけです。金利・プラン・月額費用は通常の申込みと一切変わりません。
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※案件によってはポイント付与がない時期があります。申込み前にハピタス内で必ずご確認ください
申込み先の入口の違いで損をしていないか？見落としがちな盲点
調査中に気づいたんですが、住宅ローンの比較サイトや申込み手順を解説したページは多いものの、「どこから申込みを始めるか」によって受け取れる金額が変わる点に触れているものはほとんどありませんでした。気づきを書き残しておきます。
盲点①：申込みの「入口」を変えるだけで損得が変わる
住宅ローンは「公式サイトから直接申込む」か「ポイントサイトのリンクから申込む」かによって、受け取れるポイント還元の有無が決まります。金利・プラン・月額費用は一切変わりません。
注意が必要なのは順番です。先に銀行の公式サイトから直接申込んでしまった後からポイントサイトに登録しても、ポイント還元の対象にはなりません。ポイントは「ポイントサイトのリンクから銀行ページへ進んで申込んだ場合」にのみ付与されます。
つまり、申込み前にポイントサイトへの無料登録を済ませてから手順を踏む必要があります。同じ作業・同じ手間で約8,000円相当受け取れるかどうかが変わります。知っているかどうかだけで結果が分かれる典型的なケースです。
盲点②：仮審査を複数行に出すと信用情報に影響するか
「複数の銀行に仮審査を出すと信用情報に傷がつく」という不安をよく目にします。これについて正確に把握しておくことが重要です。
住宅ローンの仮審査は一般的なクレジットカード審査より信用情報への影響が少ないとされていますが、本審査段階では信用情報機関（CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センター）に照会記録が残ります。短期間に複数の金融機関で本審査が行われると、照会記録が重なって他の審査に影響する可能性があります。
推奨される進め方は「仮審査は2〜3行に出してOK、本審査は1行ずつに絞る」です。住宅金融支援機構の資料でも、申込みの際は事前審査で比較検討してから本申込みに進む流れが案内されています。
盲点③：仮審査落ち後の正しい切り替え手順
第一希望の銀行で仮審査に落ちた場合、次の銀行へ切り替えるときに焦って複数行へ同時申込みするのはリスクがあります。正しい手順はこうです。
- 第一希望行から正式に「否決」の結果が届いたことを確認する
- 落ちた原因として考えられるもの（他のローン残高・過去の延滞記録など）を確認・解消できるか検討する
- 次候補の銀行を1〜2行に絞って仮審査を申込む
- 仮審査通過後に本審査へ進む（1行ずつ）
審査落ち後に慌てて複数の本審査を同時に進めると、「借入意欲が高すぎる」とみなされて次の審査も通りにくくなる場合があります。一行ずつ丁寧に進めるのが結果的に早道です。
📌 ポイント
仮審査は複数行に出してOK。本審査は1行ずつ。この原則を守るだけで信用情報への不必要な影響を防げます。審査落ち後は「焦って複数同時申込み」ではなく「原因確認→1行ずつ」の手順で進めましょう。
コメント欄やXで住宅ローン申込み経験者の声を調べると、「直接申込んでポイントを取り逃した」「仮審査のつもりで複数の本審査を同時に出して後悔した」という体験が目立ちます。どちらも「知っていれば避けられた」ケースです。
申込みで後悔した人が見落とした比較ポイントTOP3
コメント欄・Xをざっと見たぼくの体感値です。
よくある質問
- Q. 住宅ローンの仮審査と本審査の違いは何ですか？
- 仮審査（事前審査）は借入れの可能性を簡易的に確認する手続きです。必要書類が少なく、結果も3〜5営業日程度で届きます。本審査は物件の担保評価・信用情報の詳細確認・収入証明書類の精査が行われる正式な審査で、結果が出るまで2〜3週間程度かかります。仮審査を通過しても本審査で否決されることがあるため、仮審査通過は「目安の確認」として捉えておきましょう。
- Q. 変動金利を選んだ場合、金利が上がったらどうなりますか？
- 変動金利型（元利均等返済）には「5年ルール」と「125%ルール」があります。5年ルールは金利が上がっても返済額の見直しが5年に1回。125%ルールは見直し後の返済額が直前の125%を上限とします。ただしこれは返済額の増加を抑えるルールであり、利息が増えた分は元本圧縮が遅くなる点に注意が必要です。金利が大きく上昇した場合は繰上返済で元本を圧縮することが有効な対策です。
- Q. 団体信用生命保険（団信）は必ず加入が必要ですか？
- 民間の住宅ローン（ネット銀行・大手銀行など）は原則として団信加入が融資条件です。健康上の理由で加入できない場合、ワイド団信（引受条件が緩和されたタイプ）を取り扱う銀行もあります。フラット35は任意加入で、別途生命保険を活用する選択肢もあります。標準団信は死亡・高度障害を保障し、がん特約・全疾病保障は有料オプションまたは無料付帯として提供されています。
- Q. 住宅ローンの申込みにかかる諸費用の目安はいくらですか？
- 主な諸費用として、融資手数料（定率型の場合、借入額の2.2%）・印紙税（2,000万円超〜1億円以下の場合2万円）・抵当権設定登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）・火災保険料などがかかります。総額は物件価格の3〜5%が目安です。4,000万円の物件であれば120〜200万円程度の現金を諸費用として準備しておく必要があります。ローンに組み込める金融機関もありますが、フルローンでの諸費用組込みは審査が厳しくなる場合があります。
- Q. ポイントサイトから申込む場合、通常の申込みと何が違いますか？
- 金利・プラン・月額費用は通常の申込みと一切変わりません。ハピタスなどのポイントサイトに無料登録して、サイト内のリンクから銀行の住宅ローンページへ進んで申込むだけで、約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。重要な注意点として、先に銀行の公式サイトから直接申込んだ後からポイントサイトに登録してもポイント対象外となります。申込み前にポイントサイトへの無料登録を済ませてから、ポイントサイト内のリンクで銀行ページへ進む順番を守ることが必要です。
今すぐ動くべき理由：申込み前の手順だけで損得が変わる
住宅ローンの申込みで後悔するケースのほとんどは、「知っていれば避けられた手順ミス」によるものです。
変動73%の時代でも、5年ルール・125%ルールの仕組みを把握せずに申込んだ方が「金利が上がっても返済額が増えない」と誤解していることがあります。複数の銀行に本審査を同時に出した結果、信用情報の照会記録が重なって次の審査通過率が下がるケースもあります。
そして、申込みの入口を変えるだけで受け取れる約8,000円相当のポイント還元は、銀行に直接申込んでしまった後では絶対に取り返せません。これは「知っているかどうか」だけで決まる損得です。
ぼくが調査した結論は「手順を踏んでさえいれば、避けられる損ばかり」ということです。ハピタスへの無料登録は数分で完了します。登録後にハピタスのサイト内から銀行ページへ進んで申込めば、通常の申込みと同じ手順・同じ金利・同じ条件のまま、約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。
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※案件によってはポイント付与がない時期があります。申込み前にハピタス内で必ずご確認ください
申込み前に手元に揃えておくと良い書類リスト
仮審査をスムーズに進めるために、以下の書類を事前に手元に揃えておきましょう。
- 源泉徴収票（直近2年分）または確定申告書（自営業の場合）
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
- 物件の概要がわかるもの（不動産会社から受け取るパンフレットや物件概要書）
- 健康診断書の直近の結果（団信の健康告知で使用する場合あり）
- 現在のローン残高がわかる書類（カードローン・車のローンなど）
住宅ローン以外の借入残高は、年収に対する返済負担率の計算に含まれます。残高があると借入可能額が下がる場合があるため、余裕があれば申込み前に一部返済しておくのが得策です。
※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。