住宅ローンの始め方と銀行の選び方を徹底比較【2026年最新版】

住宅ローンは「どの銀行を選ぶか」より「どの順番で動くか」が先です。多くの人が銀行選びから始めてしまいますが、準備なしで申込みを急いでも審査に落ちるか、余計な時間がかかるケースが少なくありません。ぼくが実際に調べた10銀行の住宅ローンを条件別に比較した結果、申込み前の事前準備の内容が審査スピードと通過率を大きく左右することがわかりました。この記事では、申込み直前の具体的な行動フローから、変動・固定金利の選び方、銀行別の徹底比較まで一気通貫で解説します。

「変動か固定か迷っている」「審査に通るかどうか不安」「比較表を見ても結局どこがいいのかわからなくなる」。そういう状態でこの記事を開いた人も多いと思います。2026年は日銀の利上げ局面が続いており、「今すぐ決断しないと損」という焦りを感じている方も少なくないはず。ただ、焦りのまま動くと準備不足になります。申込み前の信用情報確認を省略してしまうと、後から問題が発覚して審査に余計な時間がかかる、あるいは承認が下りないケースもあります。順番を踏んで進めることが、最終的に最速で融資実行に到達する近道です。

住宅ローンの始め方、まず最初に何をすべきなのか？

住宅ローンを始めるにあたって、最初に銀行の窓口に行くのは早計です。銀行に行く前に自分の財務状況を整理し、借りられる金額の上限を把握しておかないと、窓口で「この金額では厳しいですね」と言われるだけで終わります。国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」によると、新築住宅の平均取得資金は約4,200万円です。自分がこの水準を借りられるのか、それとも3,000万円台が現実的な上限なのか、まずそこを把握することが住宅ローンの正しい始め方です。

STEP0：借入可能額と月々の返済上限を計算する

住宅ローンの借入可能額は、大まかに「年収の7〜8倍」が一つの目安とされています。ただし、これはあくまで借入「可能」な上限であり、実際に無理なく返済できる金額は別に計算する必要があります。

金融機関が審査で重視する指標の一つが「返済負担率」です。これは年間の住宅ローン返済額が年収に占める割合のことで、住宅金融支援機構のフラット35審査では年収400万円以上の場合は35%以下、400万円未満の場合は30%以下が基準とされています。

実生活での返済余裕を確保するには、返済負担率25〜28%程度に抑えることが推奨されます。計算式は以下の通りです。

年収	月返済上限（負担率25%）	月返済上限（負担率30%）	借入可能目安（35年・0.5%）
300万円	約6.3万円	約7.5万円	約2,400〜2,800万円
400万円	約8.3万円	約10万円	約3,100〜3,800万円
500万円	約10.4万円	約12.5万円	約3,900〜4,800万円
600万円	約12.5万円	約15万円	約4,700〜5,700万円
700万円	約14.6万円	約17.5万円	約5,500〜6,600万円

上の表はあくまで目安であり、実際の借入可能額は既存のローン残高・信用情報・勤続年数・雇用形態によって変わります。住宅購入を具体的に検討し始めたら、まず各銀行の住宅ローンシミュレーターで「月返済額」「総返済額」「借入可能額」を確認してください。

STEP0-2：信用情報の確認を最初に済ませる

借入可能額を把握したら、次に自分の信用情報を確認します。信用情報とは、クレジットカードやローンの利用履歴・返済状況・他の金融機関への申込み履歴などを記録したデータです。住宅ローンの審査では必ずこの信用情報が照会されます。

信用情報に「延滞」「代位弁済」「強制解約」などのネガティブな記録があると、審査通過が難しくなります。怖いのは、自分では忘れていても5〜7年前の延滞記録が残っていて審査に影響するケースです。申込みを始める前に自分で確認しておくことが、時間と労力の節約につながります。

確認できる機関は主に3つです。

• CIC（割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関）：クレジットカード・ローンの利用情報。オンラインで開示申請可能（手数料500円）
• JICC（日本信用情報機構）：消費者金融・信販会社の情報。スマートフォンアプリから申請可能
• 全国銀行個人信用情報センター（KSC）：銀行・保証会社の情報。郵送申請（手数料1,000円）

住宅ローン審査では主にKSCが照会されますが、CICとJICCにも記録があるため、すべて確認しておくことをおすすめします。確認後、問題があれば解消してから申込みに進むことが大切です。

STEP0-3：必要書類を事前に準備しておく

信用情報に問題がないことを確認したら、仮審査・本審査で必要になる書類を事前に集めておきます。書類の準備が遅れると審査が止まり、最悪の場合は購入したい物件の売主に迷惑をかけることになります。以下が主な必要書類の一覧です。

書類	入手先	備考
源泉徴収票（直近2年分）	勤務先（年1回発行）	会社員は必須
確定申告書（直近2〜3年分）	税務署・e-Tax	自営業・フリーランス
住民票（発行3ヶ月以内）	市区町村窓口・コンビニ	本審査で提出
印鑑証明書（発行3ヶ月以内）	市区町村窓口・コンビニ	実印が必要
本人確認書類（運転免許証等）	手元	コピー提出の場合あり
購入物件の売買契約書	不動産会社	本審査時に提出
建物の重要事項説明書	不動産会社・施工会社	新築・中古で異なる
健康保険証	手元	会社名・勤続確認用

仮審査の段階では源泉徴収票・本人確認書類・健康保険証の3点があれば申込めることがほとんどです。本審査に進む段階で、住民票・印鑑証明・売買契約書などが追加で必要になります。先に源泉徴収票と本人確認書類を手元に揃えておけば、仮審査は比較的スムーズに進められます。

住宅購入から融資実行までのタイムライン全体は、物件が決まってから早くて2ヶ月、一般的には2〜3ヶ月かかります。住宅金融支援機構のデータでも融資実行までの平均期間は約2.5ヶ月とされています。物件の引渡し日から逆算してスケジュールを立てることが大切です。

住宅ローンの全体的な流れと始め方については、住宅ローン始め方比較ガイドでも詳しくまとめています。こちらも参考にしてください。

銀行の選び方で損をしないための確認ポイントとは？

住宅ローンを申込む銀行の選び方は、金利だけで判断すると失敗します。表面金利が低くても、事務手数料や保証料・団信の内容によってはトータルコストが逆転することがあります。銀行選びで損をしないために確認すべき5つのポイントを整理しました。これらを事前に把握してから比較検討すると、銀行選びの迷いがかなり解消されます。

確認ポイント①：金利と諸費用のトータルコストで比べる

住宅ローンの実質的なコストは「金利 × 元本 × 期間」だけでは計算できません。申込み時にかかる諸費用が銀行によって大きく異なるからです。主な諸費用は以下の2種類があります。

• 事務手数料型：融資額の2.2%（税込）を一括払い。借入4,000万円なら88万円。その代わり金利が低め。ネット銀行系に多い
• 保証料型：保証会社に保証料を支払う形式。一括前払いか金利上乗せ（+0.2%程度）を選べる。都市銀行・地方銀行に多い

ネット銀行の変動金利0.3%台と都市銀行の0.4%台を比べると差は0.1%ですが、3,500万円・35年だと総利息の差は約34万円です。一方、事務手数料型は初期費用が88万円かかります。単純な金利比較では見えないコスト差があるため、「実質年率（APR）」で比較するか、総支払額（元本＋利息＋諸費用）で比較することを徹底してください。

確認ポイント②：団体信用生命保険（団信）の保障内容

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローン契約者が死亡または高度障害になった場合にローン残高を保険で清算する仕組みです。一般的な団信は無料で付帯されますが、銀行によって保障範囲が異なります。

近年は「特約団信」として3大疾病・8大疾病・がん特約付きのプランが用意されています。保障が手厚いほど金利は高くなりますが（0.1〜0.3%程度の上乗せ）、万が一の際に家族に住宅ローンが残らない安心感は大きいです。フラット35は団信が任意加入であり、別途生命保険で備えるという選択肢もあります。

団信の種類	保障内容	金利への影響
一般団信	死亡・高度障害	通常金利に含む
がん特約付き団信	死亡・高度障害＋がん診断	＋0.1〜0.2%
3大疾病保障	死亡・高度障害＋がん・急性心筋梗塞・脳卒中	＋0.2〜0.3%
8大疾病保障	3大疾病＋高血圧・糖尿病・肝疾患・腎疾患・慢性膵炎	＋0.3%前後
フラット35（団信任意）	別途加入が必要	金利に含まず

確認ポイント③：繰り上げ返済の条件と手数料

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまったお金を元本に充てることで、利息を節約する手法です。子どもが独立した、ボーナスが多かった、相続があったなど、まとまった資金ができたときに積極的に活用したい手段です。

ネット銀行系は繰り上げ返済手数料が無料であることが多く、1円単位から繰り上げできる銀行もあります。一方、都市銀行・地方銀行では数千〜数万円の手数料がかかるケースもあります。35年ローンを組む場合、繰り上げ返済の自由度は長期的なコストに直結します。

確認ポイント④：ネット銀行 vs 窓口のサービス充実度

ネット銀行は金利・手数料面での優位性が高く、手続きもスマートフォンで完結することが多いです。ただし、審査が機械的で柔軟性に欠けるという側面があります。複雑な収入形態（転職後間もない、副業収入あり、自営業）の場合は、担当者と直接相談できる窓口のある銀行を選ぶ方が審査に通りやすいケースがあります。

また、ネット銀行では登記関連の手続きや保険の加入手続きを自分でこなす必要があり、初めての住宅購入の場合はサポートが手厚い都市銀行・地方銀行の方がストレスが少ない場合もあります。

確認ポイント⑤：固定期間選択型の柔軟性

変動金利と全期間固定金利の中間に「固定期間選択型」があります。3年・5年・10年・15年など一定期間は固定、その後は変動か改めて固定かを選ぶ形式です。最初の数年間の金利が低く、その期間に繰り上げ返済を積極的に行う戦略との相性がいいです。

銀行によって選べる固定期間・固定終了後の金利上乗せ幅が異なります。固定終了後の条件を把握しないまま「固定期間が低いから」と選んでしまうと、固定終了後に大幅な金利上昇に直面することになります。

銀行ごとの住宅ローン申込み条件の詳細な違いについては、銀行別住宅ローン選択ガイドでもまとめています。銀行選びで迷っている方はあわせてご確認ください。

住宅ローンの申込み手順を5ステップで解説

銀行を絞り込んだら、具体的な申込みフローに進みます。住宅ローンの申込みは「仮審査」→「本審査」→「融資実行」の3段階ですが、仮審査の前に信用情報確認と書類準備が終わっていることが前提条件です。以下のSTEP1〜5を順番に進めてください。

STEP1：事前シミュレーションで借入目標を確定させる

仮審査に申込む前に、希望する借入額・返済期間・金利タイプを決めておきます。各銀行の公式サイトには住宅ローンシミュレーターが用意されています。借入額・期間・金利（変動・固定）を入力すると、月々の返済額と総返済額がすぐに計算できます。

この段階では複数の銀行のシミュレーターを比較することをおすすめします。金利・手数料・団信の条件が異なるため、同じ4,000万円・35年でも総支払額に100万〜300万円以上の差が生まれることがあります。シミュレーターの結果を並べて比較し、申込む銀行を2〜3行に絞り込んでおきます。

また、自己資金（頭金）がいくらあるかも確定させておきます。頭金の割合が高いほど借入額が減り、審査も通りやすくなります。頭金なしのフルローンも可能ですが、その場合は銀行によって審査基準が厳しくなるため注意が必要です。

STEP2：信用情報の確認と必要書類の準備を完了させる

H2-1で説明した信用情報確認と書類準備をこの段階で完了させます。源泉徴収票・本人確認書類・健康保険証の3点が揃っていれば、ほとんどの銀行で仮審査に申込めます。

自営業・フリーランスの場合は、直近2〜3年分の確定申告書（第一表・第二表）が必要になります。また、他のローン（カーローン・教育ローン・奨学金）が残っている場合は残高証明書も必要になる銀行があります。

書類の準備と同時に、健康状態の確認も進めておきます。団信への加入には健康告知が必要であり、持病や既往症によっては一般団信に加入できないケースがあります。その場合は「ワイド団信（引受基準を緩和した団信）」の取り扱いがある銀行を選ぶ必要があります。

STEP3：希望する銀行に仮審査（事前審査）を申込む

書類が揃ったら仮審査を申込みます。仮審査（事前審査とも呼ばれる）は、銀行が「この人にどのくらいの金額なら貸せるか」を簡易的に判断するプロセスです。本審査より審査項目が少なく、結果が出るまでの期間は通常1〜3営業日が目安です。

仮審査はオンラインで完結する銀行がほとんどです。申込みフォームに氏名・生年月日・年収・勤務先・借入希望額・物件情報などを入力して送信します。この段階では物件の売買契約書は不要なケースが多く、「購入を検討している物件の住所と価格」程度の情報で申込めます。

仮審査は1〜2行に絞って申込むことをおすすめします。短期間に多数の銀行へ仮審査を申込むと、信用情報に「複数行照会」の記録が残り、本審査に悪影響を与えることがあるからです。仮審査の結果が出てから、条件が良かった銀行に絞って本審査を進めてください。

STEP4：本審査に必要な書類を提出する

仮審査が通過したら本審査に進みます。本審査では仮審査より多くの書類が必要になります。売買契約書・重要事項説明書・住民票・印鑑証明・建物の登記簿謄本などが必要で、不動産会社や施工会社と連携して書類を集めることになります。

本審査の期間は銀行によって異なりますが、通常1〜2週間かかります。繁忙期（2〜3月・9〜10月）は審査が混み合い、3〜4週間かかるケースもあります。物件の引渡し日から逆算して余裕を持って本審査に申込むことが重要です。

本審査で銀行から追加書類を求められることがあります。銀行からの連絡には迅速に対応し、追加書類の提出を遅らせないことが審査をスムーズに進めるコツです。

STEP5：融資実行・引渡し・ローン開始

本審査が承認されたら、銀行との金銭消費貸借契約（ローン契約）を締結します。その後、物件の引渡し日（決済日）に合わせて融資が実行されます。融資実行日に売主へ残代金が支払われ、同日に物件の所有権移転登記と抵当権設定登記が行われます。

融資実行後、翌月または翌々月から返済が始まります。初回の返済日や口座振替の設定は本審査承認後に銀行から案内が来るため、指示に従って手続きを進めてください。返済口座は融資を受けた銀行の口座を指定するのが一般的です。

ここまでがSTEP1〜5の申込み手順です。ここからは、同じ申込みでも「どこから入るか」だけで結果が変わる話をします。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、料金プランや月額費用は通常の申込みと一切変わらないまま、ハピタスから住宅ローンを申込むだけで約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。手間は通常の申込みとほぼ同じなので、知っているかどうかで損得が分かれます。

変動金利・固定金利、2026年はどちらを選べばいいのか？

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」によると、住宅ローン利用者の約73%が変動金利を選択しています。しかし、2026年は日銀が利上げ局面を継続しており、変動金利の基準となる短期プライムレートが動き始めています。「みんなが選んでいるから変動でいい」という判断は、今この時期には慎重に再考する必要があります。

変動金利のメリットとデメリット

変動金利は、銀行の短期プライムレートに連動して定期的に見直される金利タイプです。現在のように金利が低い水準にある場合、固定金利より大幅に低い金利で借りられることが最大のメリットです。

変動金利の主な特徴は以下の通りです。

• 金利は通常6ヶ月ごとに見直される（ただし返済額が変わるのは5年ごとが一般的）
• 返済額の変化は従前の1.25倍を超えないルールがある銀行が多い（上限キャップ）
• 現在の適用金利は0.3%〜0.6%台が中心（2026年5月時点・目安）
• 金利が上昇すると返済額が増加するリスクがある
• 繰り上げ返済をすることで元本を早期に減らし、金利上昇の影響を軽減できる

変動金利が向いている人の特徴：収入が安定している、繰り上げ返済の余力がある、返済期間が短め（10〜20年）、金利動向を定期的に確認できる。

固定金利のメリットとデメリット

固定金利は、契約時に決めた金利が返済終了まで変わらないタイプです。代表的なものにフラット35（住宅金融支援機構の全期間固定型ローン）があります。金利は変動型より高くなりますが、返済額が一切変わらないため、将来の家計計画を立てやすいのが最大の強みです。

• 全期間金利固定のため、金利上昇リスクがゼロ
• 毎月の返済額が変わらないため、家計管理がしやすい
• 現在の金利は1.5%〜2.0%台が中心（2026年5月時点・目安）
• 低金利局面では変動より総返済額が多くなるケースが多い
• 繰り上げ返済手数料がかかる銀行が多い

固定金利が向いている人の特徴：収入が変動しやすい（自営業・フリーランス）、返済期間が長め（30〜35年）、金利動向の管理が苦手、家計の先行きが読みにくい。

4,000万円・35年借入での総返済額比較

具体的な金額で比較します。4,000万円を35年で借りた場合の目安です（試算値・実際の返済額は銀行・条件によって異なります）。

金利タイプ	適用金利（目安）	月々返済額（目安）	総返済額（目安）
変動金利（低金利継続の場合）	0.5%	約97,000円	約4,070万円
変動金利（1%上昇シナリオ）	1.5%（途中上昇）	増加する	約4,500〜4,700万円
全期間固定（フラット35等）	1.8%	約127,000円	約5,340万円
固定期間選択（10年固定後変動）	1.0%（固定期間）	約113,000円	シナリオ次第

※上記は試算目安です。実際の返済額は借入条件・審査結果によって異なります。

主要銀行タイプ別 住宅ローン徹底比較（2026年版）

銀行のタイプ別に、変動金利・手数料・団信・ポイント還元の条件をまとめました。ハピタスから申込んだ場合に約8,000円相当のポイント還元が受け取れる点も含めて比較します。

銀行タイプ	変動金利目安	主な手数料	団信	繰上返済手数料	ポイント還元
ネット銀行系	0.3%台〜	融資額×2.2%	がん特約等あり	無料〜	ハピタスで約8,000円相当
都市銀行系	0.3%台〜	保証料型が多い	3〜8大疾病等あり	数千〜数万円	銀行により異なる
地方銀行系	0.5%台〜	保証料型が多い	一般団信中心	無料〜数万円	銀行により異なる
フラット35（全期間固定）	固定1.5%台〜	取扱機関による	任意加入	無料	銀行により異なる

※金利・手数料は2026年5月時点の目安です。実際の条件は各銀行の公式サイトでご確認ください。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。

見落としがちな住宅ローン審査の盲点とは何か？

住宅ローンの解説記事は「金利の選び方」や「銀行の比較ランキング」に終始するものがほとんどですが、調査中に気づいたんですが、申込み直前の行動フローに関する情報がほぼゼロです。「何から始めるか」という最上流の疑問に答えている記事が見当たらない。初回の申込みで実際につまずくポイントを5つ書き残しておきます。

盲点①：信用情報の事前照会を怠ると審査落ちのリスクがある

住宅ローン審査の実態として、仮審査通過後に本審査で落ちるケースの多くは「信用情報の問題」が原因です。本人が忘れていても、5〜7年前のクレジットカード延滞・携帯電話料金の未払い・消費者金融の借入記録などがしっかり残っています。

CIC（指定信用情報機関）への開示申請はオンラインで完結し、手数料は500円です。申請から回答まで数分で確認できます。住宅ローンを検討し始めた段階で、最初に済ませるべき作業の一つです。問題が発覚した場合、記録が消えるまでには5年程度かかることがあるため、できるだけ早期に確認することが重要です。

また、現在進行形で他のローン（カーローン・教育ローン・奨学金）がある場合、その残高と月々の返済額が住宅ローンの審査に影響します。住宅ローンの申込み前に可能であれば他のローンを完済しておくと、審査上の返済負担率が下がり、通過しやすくなります。

盲点②：書類の準備順序で審査スピードが変わる

本審査で最も時間がかかるのが「書類の収集」です。住民票や印鑑証明は有効期限が3ヶ月以内のため、早く取りすぎても無駄になります。一方、源泉徴収票は毎年1回しか発行されないため、会社から受け取っていない場合は経理に再発行を依頼する必要があり、時間がかかることがあります。

準備の効率がいい順番は以下の通りです。

1. 源泉徴収票（直近2年分）→ まず入手。会社へ依頼が必要な場合は早めに動く
2. 本人確認書類・健康保険証 → 手元にある場合はすぐにコピーを用意
3. 物件資料（売買契約書・重要事項説明書） → 不動産会社から入手。本審査申込みのタイミングで
4. 住民票・印鑑証明 → 本審査申込みの直前に取得（有効期限を考慮）
5. その他追加書類 → 銀行から指示があってから対応

盲点③：窓口申込みとネット申込みで審査の通りやすさが変わる理由

意外と知られていないポイントですが、同じ銀行でも「窓口申込み」と「ネット（Web）申込み」で審査結果が変わることがあります。

ネット銀行系は審査が自動化・機械化されているため、条件を満たしているかどうかが数値的に判断されます。年収・勤続年数・借入額・返済負担率が基準を満たしていれば通過しやすく、逆に少しでも基準を外れると機械的に弾かれます。

一方、窓口がある都市銀行・地方銀行では担当者が間に入るため、「転職したばかりだが収入は安定している」「副業収入があるが申告している」といった事情を説明する余地があります。機械では弾かれる微妙なケースでも、担当者の裁量で通過するケースがあります。

自分の雇用形態・収入形態に不安があるなら、まず窓口のある銀行で相談することをおすすめします。ネット銀行は条件が整ってから使う、という使い分けが賢明です。

盲点④：繁忙期の申込みは審査遅延のリスクがある

住宅購入の繁忙期は2〜3月（年度末）と9〜10月（秋の住宅展示会シーズン）です。この時期は住宅ローンの申込み件数が集中し、銀行の審査部門が混み合います。通常1〜2週間で出る本審査の結果が3〜4週間かかることも珍しくありません。

物件の引渡し日が3月末に設定されている場合、本審査承認が間に合わずローンが実行できないケースも実際に発生しています。繁忙期に申込む場合は、引渡し日の少なくとも2ヶ月前には仮審査を完了させておくことが安全策です。

盲点⑤：「仮審査を複数行同時に出す」は慎重に

住宅ローンの仮審査を複数の銀行に同時に出すこと自体は可能です。ただし、信用情報機関には申込み照会の記録が残るため、短期間に多数の銀行に照会が走ると「この人は複数から断られたのでは？」と判断されるリスクがあります。

仮審査の同時申込みは2〜3行までに抑え、1行が承認されたら他を取り下げるか、すべての仮審査結果を見てから本審査に進む銀行を1行に絞る形が無難です。「とにかく多くの銀行に出せばどこかが通る」という発想は逆効果になることがあります。

知恵袋やXのコメントをざっと見ると、「最初にどの銀行に申込んだらいいかわからなかった」という声が多く、次いで「信用情報に問題があると知らずに本審査で落ちた」「書類を取り寄せている間に引渡し日が迫った」というケースが目立ちます。申込み直前でつまずく理由の傾向を体感値で示します。

よくある質問（FAQ）

Q. 年収300万円でも住宅ローンは借りられますか？

借りられます。年収300万円の場合、返済負担率30%で計算すると月7.5万円程度が上限の目安となり、変動金利0.5%・35年で換算すると借入可能額は約2,400〜2,500万円程度になります。ただし、既存ローンの返済がある場合や勤続年数が短い場合は審査が厳しくなることがあります。年収が低くても、勤続年数が長い・正社員・他のローンがないという条件が揃っていれば審査に通りやすいです。金融庁が定める返済負担率の基準（400万円未満は30%以下）も参考にしてください。

Q. 住宅ローンの審査にかかる期間はどのくらいですか？

仮審査（事前審査）は通常1〜3営業日で結果が出ます。本審査は書類が揃った状態で申込んだ場合、通常1〜2週間かかります。繁忙期（2〜3月・9〜10月）は審査が混み合い、3〜4週間かかるケースもあります。物件の引渡し日から逆算して、仮審査開始は引渡し予定日の2〜3ヶ月前を目安にするとスケジュールに余裕が生まれます。

Q. 変動金利が上昇した場合、月々の返済額はどのくらい増えますか？

変動金利は通常5年ごとに返済額が見直されます（6ヶ月ごとに金利は変動しますが返済額変更は5年ごとが一般的）。その際、変更後の返済額は従前の返済額の1.25倍を超えないというルールを設けている銀行が多いです。ただし元本の減り方が遅くなり、最終的な返済総額は増加します。例えば4,000万円を0.5%で借りて金利が1.5%になると、理論上の月返済額は約97,000円から約122,000円へ約25,000円増加する計算です（単純計算の目安）。

Q. 頭金ゼロのフルローンでも住宅ローンは組めますか？

可能な銀行は存在しますが、フルローン（融資率100%）の場合は審査基準が厳しくなる傾向があります。銀行にとっては担保価値より融資額が大きくなるリスクがあるためです。フラット35でも融資率90%超の場合は金利が上乗せになります（2026年5月時点）。頭金として物件価格の10〜20%程度を用意できると、審査上の条件が有利になり、総返済額も減らせます。頭金が少ない場合は「物件価格の安い物件を選ぶ」「融資率を下げるまで購入を待つ」という選択肢も検討に値します。

Q. 窓口申込みとネット申込みでは審査結果に違いが出ますか？

同じ銀行でも窓口とネットで審査フローが異なることがあります。ネット専業銀行はシステムによる自動審査が中心で、基準を外れると柔軟な対応が難しいです。一方、窓口がある銀行では担当者が申込み内容を補足説明できるため、転職後間もない・副業収入がある・収入が不安定といったケースで担当者の裁量が働くことがあります。雇用形態や収入に特殊な事情がある場合は、まず窓口で相談することをおすすめします。

住宅ローンを申込む前の最終確認として、信用情報の照会・必要書類の準備・借入可能額のシミュレーションの3点をすべて済ませておいてください。これだけで審査通過率と審査スピードが大きく変わります。

「準備は整った。あとは申込みのきっかけだけ」という方に向けて、知らないと損する情報をあと一つだけお伝えします。同じ銀行の住宅ローンに申込む場合でも、どのページから申込むかによって、ポイント還元があるかどうかが変わります。ハピタスから銀行に申込むと約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。金利も手数料も変わらないまま、申込み口を変えるだけです。この手順を知らずに直接銀行サイトから申込んでしまうと、受け取れたはずのポイントを取りこぼします。