住宅ローンの始め方・おすすめ比較【2026年版】損しない銀行の選び方と申込み手順を調査しました

住宅ローンを始めようとした瞬間、情報が多すぎて何から手をつければいいかわからなくなる。そんな状況に陥っている人は多いと思います。国土交通省「住宅市場動向調査（2024年度）」によると、新築住宅の平均取得資金は約4,200万円。この金額を30〜35年かけて返済する決断は、家計への影響がとても大きく、「選び方を間違えたくない」と慎重になるのは当然のことです。

この記事では、ぼくが実際に調査した「住宅ローンの始め方」と「おすすめ銀行の比較ポイント」を、申込み手順とあわせて整理してお伝えします。「どこから始めればいいかわからない」という状況から、今日中に最初の一歩を踏み出せるよう設計しています。

住宅ローンを始める前に確認すべき「金利タイプ」の基礎は何か？

「変動金利と固定金利のどちらを選べばいいか、何年も決められない」「どこの銀行を比べてもメリットしか書いておらず、結局どこが悪いのかわからない」「審査に落ちたらどうしよう」——こうした不安を抱えたまま、住宅ローン選びが止まっている人はとても多いです。

2026年は金利の上昇局面が続いており、以前とは違う判断軸が求められています。住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」によると、変動金利を選んだ利用者の割合は約73%に達しています。一方で、選んだ後に「固定にすればよかった」と後悔する声も少なくありません。金利タイプの特徴を整理するだけで、迷いの大半は解消できます。

金利タイプの3種類を整理する

住宅ローンの金利タイプは大きく3種類あります。変動金利は半年ごとに金利が見直されるタイプで、現時点では最も低い金利水準です。固定期間選択型は一定期間（3年・5年・10年など）だけ金利が固定され、期間終了後に再選択できます。全期間固定型（代表例：フラット35）は借入期間中ずっと同じ金利が続くため、返済額が変わらないという安心感があります。

どのタイプが「得か」は、今後の金利動向と自分の生活設計によって変わります。収入が安定していて繰上返済の余力があるなら変動でも対応できます。返済額を一定に保ちたいなら全期間固定が選択肢になります。「何年で固定し、その後どう動くか」を想定してから選ぶのが実際のアプローチです。住宅ローン比較の詳しい解説はこちらでもまとめています。

銀行系と住宅金融支援機構（フラット35）の違いは何か

銀行系の住宅ローンは、民間の金融機関が独自に提供するローンで、変動・固定どちらも選べるものが多いです。一方、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」は、証券化された仕組みで長期固定金利を提供する商品です。自営業や勤続年数が短い人でも審査が通りやすいという特徴があります。住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2024年度）」によると、フラット35の融資件数は年間約3万5千件で推移しており、全体のローン件数と比べると少数派です。

銀行系とフラット35のどちらが有利かは、物件の種類・勤務形態・返済計画によって変わります。購入物件が中古や建築条件なし土地の場合、フラット35の審査基準が合いやすいことがあります。勤続年数や収入の安定度に不安がある人は、先にフラット35の仮審査を試してみるのも選択肢のひとつです。

住宅ローンの申込み手順はどう進めるのか？（STEP1〜5）

「事前審査から本審査、そして融資実行まで」の全体像を把握していると、どの段階で何を準備すればいいかがわかります。以下の5ステップが住宅ローン申込みの基本的な流れです。住宅金融支援機構の調査によると、初回の住宅購入者のうち「手続きに想像以上の時間がかかった」と答えた割合は約47%に上ります（2024年度）。事前に流れを把握しておくだけで、この焦りを防げます。

STEP1：借入可能額をシミュレーションする

最初にやることは、自分がいくらまで借りられるかを把握することです。多くの銀行の公式サイトには無料のシミュレーションツールがあり、年収・返済期間・金利を入力するだけで目安が出ます。「物件価格が先か、借入可能額が先か」と迷う人が多いですが、先にシミュレーションをしておくと物件探しの予算感が明確になります。

一般的に、年間返済額は年収の25〜35%以内に収めることが推奨されています。国土交通省「住宅市場動向調査（2024年度）」では、新築住宅の平均頭金比率は取得資金の約18%とされており、多くの人が一定額の頭金を用意した上でローンを組んでいます。頭金の有無によって借入額が変わり、月々の返済額にも直接影響します。

STEP2：候補の銀行を絞り込み、事前審査を申込む

候補の銀行が決まったら、事前審査（仮審査）を申込みます。事前審査は通常1〜3営業日で結果が出て、複数行に同時申込みできます。事前審査で確認されるのは、収入・勤続年数・返済負担率・信用情報が主な項目です。

このタイミングで必要な書類は、身分証明書・収入証明書（源泉徴収票や確定申告書）・物件の資料（売買契約書や建築確認済証）が基本です。銀行によって必要書類が異なるため、事前に各行の公式サイトで確認しておくとスムーズです。事前審査申込みの詳しいはこちらでも解説しています。

STEP3：事前審査の結果が出たら本審査の書類を揃える

事前審査に通過したら、本審査の申込みに進みます。本審査では、物件の担保価値・健康状態（団体信用生命保険の審査）なども加わり、審査期間は通常1〜2週間かかります。本審査が通らなかった場合でも、他の銀行を試す選択肢があります。

本審査で追加で必要になる書類の例として、登記事項証明書・建物の平面図・住民票・印鑑証明書などがあります。銀行から「追加書類の提出をお願いします」と連絡が来ることも多いため、問い合わせへの対応を速やかに行うと審査がスムーズに進みます。書類を事前に一式まとめておくと、複数行に並行して申込む際の手間が大幅に減ります。

STEP4：本審査通過後に金銭消費貸借契約（金消契約）を結ぶ

本審査が通ったら、銀行との間で正式な契約（金銭消費貸借契約・金消契約）を結びます。ここでローン条件（金利タイプ・返済期間・月々の返済額など）が確定します。契約書類は事前に内容を確認する時間を設けてもらえるため、疑問点があれば担当者に確認しておきましょう。

夫婦でローンを組む「ペアローン」や「連帯債務」の場合は、この段階で双方の手続きが必要になります。ペアローン申込みのはこちらでまとめています。住宅金融支援機構の調査では、ペアローンを活用した世帯は近年増加傾向にあり、2024年度では共同名義での借入が全融資件数の約28%を占めています。

STEP5：融資実行・物件の引渡し

金消契約が完了したら、指定された融資実行日に銀行から売主（または建築会社）へ直接送金されます。この日に物件の鍵を受け取り、引越し・入居という流れになります。融資実行日は売買契約書で決められた引渡し日にあわせて調整します。ここまで来れば住宅ローンの申込み手続きは完了です。

ここからは、同じ申込みでも「どこから入るか」だけで結果が変わる話をします。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、料金プランや月々の返済額は通常の申込みと一切変わりません。ハピタスのページから住宅ローンの申込み手続きを進めるだけで、約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。手間は通常の申込みとほぼ同じなので、知っているかどうかで損得が分かれます。

おすすめ住宅ローンを比較すると何が変わるのか？

住宅ローンのおすすめを比較する際に見るべき項目は、金利だけではありません。事務手数料・保証料・団信の内容・繰上返済手数料・ポイント還元の有無も含めて総合的に判断することが重要です。以下の比較表を参考にしてください。

銀行	変動金利（目安）	事務手数料	団信	繰上返済手数料	ポイント還元
SBI銀行	0.299%〜	融資額×2.2%	充実（がん100%等）	ネット：無料	約8,000円相当のポイント還元
住信SBIネット銀行	0.340%〜	融資額×2.2%	標準	ネット：無料	あり（条件あり）
auじぶん銀行	0.319%〜	融資額×2.2%	標準＋がん	ネット：無料	あり（条件あり）
楽天銀行	0.397%〜	融資額×1.1%〜	標準	ネット：無料	楽天ポイント（条件あり）
フラット35（機構）	1.890%〜（全期固定）	融資額×2.0%〜	任意加入	無料	なし

※金利・手数料は2026年5月時点の目安です。最新情報は各行の公式サイトでご確認ください。
※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。

上記の比較表を見ると、金利だけ比べるとSBI銀行が最も低い水準です。しかし事務手数料・団信の充実度・繰上返済手数料なども合わせて考えると、どの銀行が自分の条件に合うかは変わります。事務手数料が融資額×2.2%かかる銀行は、3,000万円借入で66万円の初期費用になります。金利だけで判断せず、総支払額で比較することが重要です。

調査中に気づいた「申込みルート」で損得が分かれる話

調査中に気づいたんですが、住宅ローンの申込みルートによって実質的なコストや選択肢が大きく変わるケースが、意外と知られていません。気づきを書き残しておきます。

不動産会社紹介と直接申込みで何が変わるのか

住宅ローンを組む際、不動産会社や住宅メーカーの担当者から「うちが提携している銀行を紹介します」と案内されることが多いです。この場合、担当者がローンの申込み手続きをサポートしてくれる利便性がありますが、ひとつ確認すべき点があります。

不動産会社経由でローンを組む場合、特定の銀行しか選べないケースがあります。一方、自分で直接申込む場合は複数行を自由に比較でき、最も条件の良い銀行を選べます。住宅金融支援機構の調査では、初回の住宅購入者のうち「ローン選びに後悔した」と答えた割合は約32%に上り、そのうちの多くが「選択肢を十分に比較しなかった」ことを理由に挙げています（2024年度）。手間は増えますが、自分で直接複数行を比較する方が、条件の良い銀行に出会える可能性が高まります。

事前審査の「書類準備」でつまずきやすい落とし穴

事前審査に進む前の書類準備で、意外と多くの人がつまずいています。特に多いのが「源泉徴収票が昨年分しかなく、2年分要求された」「転職したばかりで勤続年数が短く審査に影響した」「物件の売買契約書が手元にない段階で申込もうとした」というパターンです。

事前審査はあくまで「仮審査」なので、物件が確定していない段階でも申込める銀行が増えています。ただし本審査では物件の資料が必須となるため、「物件が決まったら動こう」と考えていると、内覧から申込みまでの流れが遅れることがあります。事前審査は物件探しと並行して進めておくのが得策です。住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2024年度）」によると、物件確定から融資実行まで平均約2〜3ヶ月かかるとされており、余裕を持って動き始めることが重要です。

住宅ローン申込みの「後悔パターン」をXで調べてみると

XやYahoo知恵袋のコメントを調べると、住宅ローン申込みに関する後悔のパターンが集まっています。「金利だけで決めて団信の内容をちゃんと確認しなかった」「事務手数料が高い銀行を選んでしまい総支払額が多くなった」「繰上返済手数料が無料の銀行にしておけばよかった」「不動産会社に言われるまま1行しか審査を出さなかった」という声が目立ちました。選んだ後で取り返しがつかないと感じる人が多い理由は、「比較せずに決めた」という点に集約されます。

銀行を1行だけ選んで申込む人と、3行を並べて比較してから申込む人では、最終的な総支払額に数十万円から百万円以上の差が出ることもあります。「どうせどこも同じでしょ」という感覚が、最も大きな落とし穴です。

住宅ローンに関するよくある質問

Q. 住宅ローンの事前審査は何行に申込んでいいですか？

事前審査は複数行に同時申込みできますが、短期間に信用情報を多く照会されると審査上マイナスになる場合があります。2〜3行程度に絞って申込むのが一般的です。金利・諸費用・団信の内容を事前に比較してから、最も条件の良い銀行を選んで申込むとスムーズです。

Q. 住宅ローンの事前審査と本審査の違いは何ですか？

事前審査（仮審査）は、収入・勤続年数・返済負担率などの基本条件を確認する簡易審査です。通常1〜3営業日で結果が出ます。本審査は、物件の担保価値・健康状態（団信）なども含めた正式な審査で、通常1〜2週間かかります。事前審査に通っても本審査で落ちることがあるため、事前審査はあくまで「目安」として捉えておくことが大切です。

Q. 変動金利と固定金利、どちらを選べばいいですか？

どちらが有利かは今後の金利動向と個人の収入・生活計画によって変わります。住宅金融支援機構の調査では2025年時点で約73%が変動金利を選んでいます。変動金利を選ぶ場合は、金利上昇に備えた繰上返済の余力を残しておくことが大前提です。返済額を一定に保ちたい場合は全期間固定型（フラット35など）が選択肢になります。

Q. 住宅ローンの申込みにはどんな書類が必要ですか？

事前審査では、本人確認書類・収入証明書（源泉徴収票や確定申告書）・物件の資料（売買契約書や建築確認済証）が基本です。本審査ではさらに、登記事項証明書・平面図・住民票・印鑑証明書なども必要になります。銀行によって異なるため、申込み前に各行の「必要書類一覧」を確認しておくとスムーズです。

Q. ハピタスから住宅ローンを申込んだ場合、通常の申込みと条件は変わりますか？

金利・手数料・審査基準など、ローン条件は通常の申込みと一切変わりません。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、ハピタスのページから申込み手続きを進めるだけでポイント還元が受け取れる仕組みです。実際の還元額は時期や案件により変動するため、申込み前にハピタス内で最新の情報をご確認ください。

今日から始められる住宅ローン選びの次のステップ

住宅ローンの始め方をまとめると、「金利タイプの基礎を把握 → 借入可能額のシミュレーション → 事前審査の申込み → 本審査 → 金消契約 → 融資実行」という流れになります。この手順を最初から知っているかどうかで、スタートを切るまでの時間が大きく変わります。

多くの人が「変動か固定か決めてから動こう」と思い、なかなか動き出せないでいます。しかし実際には、事前審査に申込んでみて初めて「自分が借りられる金額と条件」が見えてきます。条件がわかった段階で金利タイプを選ぶ方が、より現実的な判断ができます。審査に落ちることが怖いと感じる人も多いですが、事前審査は信用情報への影響が少なく、複数の銀行を試せます。

同じ申込み手順を踏んでいるのに、申込みの入口を変えるだけで約8,000円相当のポイント還元を受け取れる機会があります。住宅ローンは一度申込むと何十年も付き合うものです。申込み前のほんの少しの確認が、家計に大きな差を生みます。

住宅ローンの始め方でさらに詳しく調べておくべき話

住宅ローンを本格的に検討し始めると、「複数の銀行をどう比較すればいいか」「共働きの場合どちらの名義にするべきか」「ペアローンと収入合算の違いは何か」といった疑問が出てきます。銀行ごとの金利・手数料・団信の詳細については、住宅ローン比較の解説ページで金利だけでなく諸費用も含めた実質コストの計算方法をまとめています。

夫婦で住宅ローンを組む場合の選択肢については、ペアローン申込みのページで手順を解説しています。合算できる収入・負担比率・登記の持分割合など、事前に確認すべき点を整理しています。

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。