住宅ローン借り換えの手続きと流れ【2026年版】申込みから融資実行まで全ステップ解説

住宅ローン借り換えの手続きは、仮審査→本審査→契約→融資実行→登記の5ステップで進みます。申込みから完了まで通常2〜3ヶ月かかりますが、書類を先に揃えておくと45日前後で終わるケースもあります。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」によると、変動金利を選択している借り手は約73%に上ります。金利上昇局面に入った今、借り換えを検討しているサラリーマン世帯は増えています。この記事では、ぼくが実際に調べた手続きの全体像と、一般的な解説では触れられていない実務的なポイントを書き残しておきます。

借り換えを検討しているのにいつまでも動けない理由は何か？

「仮審査が通っても本審査で落ちるかもしれない」「手続きの途中で諸費用が想定以上に膨らんだらどうしよう」——借り換えを検討している人と話すと、こうした不安が行動を遅らせているケースが多いです。

「旧銀行に借り換えを伝えたら引き止めにあうのでは」「役所や法務局に何度も足を運ぶ必要があるのでは」という手間への疑問もよく聞きます。借り換え後に住宅ローン控除が使えなくなるかもという心配も耳にします。

ぼくが調査した結果、これらの不安は手続きの全体像が見えていないことで起きているのがほとんどです。ステップを一つずつ確認すると「意外と大したことない」と気づくはずです。

借り換えの判断材料として広く使われている「3条件」があります。以下の3つをすべて満たしている場合、借り換えによる利息削減効果が見込めます。

条件	目安	理由
金利差	1%以上	諸費用を上回る利息削減が見込める最低水準
ローン残高	1,000万円以上	少額だと固定の手数料負担が相対的に大きくなる
返済残期間	10年以上	残期間が短いと利息削減のメリットが出にくい

国土交通省の調査によると、新築住宅の平均取得資金は約4,200万円（2024年度）です。10〜15年後でも残高が1,000万円を超えているケースがほとんどなので、この3条件を満たしている人は多いはずです。

どの銀行に申込むか迷った場合は、借り換え銀行の比較と選び方をまとめているのでそちらも参考にしてみてください。

住宅ローン借り換え手続きの流れはどう進めるのか？

借り換えの手続きは大きく5つのステップに分かれます。ステップごとに動くタイミングと準備すべきことが異なるので、全体を先に把握しておくと迷いがなくなります。

STEP1：借り換え先の銀行で仮審査を申込む

まず借り換え先の銀行を選び、仮審査（事前審査）を申込みます。ほとんどの銀行でオンラインから申込めて、結果が出るまで通常1〜5営業日です。複数行に同時に申込んで条件を比較してから本審査を進める銀行を絞るのが効率的です。

仮審査で用意するものは、本人確認書類・収入証明（直近2年分の源泉徴収票）・物件情報（登記簿謄本の写しや残債証明書）が中心です。現在のローン銀行から「残高証明書」を先に取り寄せておくと本審査もスムーズです。

STEP2：必要書類を揃えて本審査を申込む

仮審査通過後、本審査に進みます。準備が必要な書類は以下のとおりです。

書類名	取得場所・備考
住民票（家族全員分）	市区町村窓口またはコンビニ（3ヶ月以内のもの）
源泉徴収票（直近2年分）	勤務先から入手（年末に配布されるもの）
ローン残高証明書	現在の金融機関に依頼（発行に1〜2週間かかることあり）
登記簿謄本（全部事項証明書）	法務局窓口またはオンライン申請（600円程度）
建物・土地の評価証明書	市区町村窓口（固定資産税納税通知書でも代替可）
本人確認書類（運転免許証等）	有効期限内のもの
印鑑証明書	市区町村窓口（3ヶ月以内のもの）

本審査の結果は通常2〜4週間で出ます。審査中に追加書類を求められることがあるので、銀行からの連絡はこまめに確認しておきましょう。

STEP3：金銭消費貸借契約（ローン契約）を締結する

本審査通過後、借り換え先の銀行と正式な契約を結びます。これを「金銭消費貸借契約」といいます。銀行の窓口または郵送で署名・捺印します。

このタイミングで融資実行日（借り換え完了日）を銀行と確定させます。融資実行日は平日のみ設定でき、月末は混み合うため月中を選ぶケースが多いです。

STEP4：融資実行・旧銀行への繰上返済を行う

融資実行日に新しい銀行から借入れが実行され、同日に現在の銀行のローン残債を一括返済します。これが「借り換えの本番」です。

このとき旧銀行から繰上返済手数料と経過利息が請求されます。経過利息とは直近の返済日から融資実行日までの日数分の利息で、費用として計算に入れておく必要があります（詳しくはZone4で解説します）。

STEP5：抵当権の抹消・新規設定登記を完了させる

融資実行後、旧銀行の抵当権を抹消し新しい銀行の抵当権を設定する登記手続きを行います。この手続きは司法書士が代行するのが一般的で、自分でやることは書類への署名・実印による捺印だけです。登記完了まで通常2〜4週間かかります。

借り換え完了後、繰り上げ返済で元本を早めに減らす戦略も有効です。繰り上げ返済の手続き方法については住宅ローン繰り上げ返済の申込み手続きを参考にしてください。

ここからは、同じ申込みでも「どこから入るか」だけで結果が変わる話をします。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、料金プランや月額料金は変わらないまま、ハピタスから銀行に申込むだけでポイント還元が受け取れます。手間は通常の申込みとほぼ同じなので、知っているかどうかで損得が分かれます。

ハピタスから申込むと借り換えの手続きで何が変わるのか？

「ハピタスから申込むと金利や条件が変わるのでは？」という疑問に答えると、金利・諸費用・審査基準・契約内容はすべて同じです。変わるのは入口だけです。

項目	銀行公式サイトから直接	ハピタスから申込む
金利	銀行の公示通り	同じ（変わらない）
諸費用	所定の費用	同じ（変わらない）
審査基準	銀行の基準	同じ（変わらない）
ポイント還元	なし	約8,000円相当（目安）
追加の手間	そのまま銀行ページへ	ハピタスを経由して同じページへ（追加10〜30秒）

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。案件内容・還元額は変更されることがあります。

調査中に気づいた見落としがちな借り換えの盲点とは？

ここからは、借り換えを実際に調査して気づいたことを書き残しておきます。手順の解説では触れられない、でも知っているかどうかで結果が変わるポイントです。

盲点①：旧銀行への連絡と融資実行は「同日」でなければならない

借り換えでは、新しい銀行から融資が実行される日と旧銀行のローンを一括返済する日が同じ日でなければなりません。これが「同日処理」です。

実務的には新銀行の融資入金後、即日で旧銀行に繰上返済の手続きを行います。旧銀行によっては電話予約が必要で、融資実行日の2〜3週間前から連絡を入れておく必要があります。この事前連絡を怠ると当日に手続きが完了せず、融資実行日を先送りにする事態になります。

盲点②：経過利息は日割り計算で発生する

融資実行日に旧銀行から請求される「経過利息」は、見落としがちな費用です。計算式は以下のとおりです。

直近の返済日から融資実行日までの日数が長いほど経過利息は増えます。そのため、融資実行日は毎月の引落日の直後に設定すると経過利息を最小限に抑えられます。月末に設定すると1ヶ月分近い経過利息が発生するため注意が必要です。

Xのコメントをざっと見ていると「当日の費用が思ったより多くて焦った」という声がいくつか出てきます。諸費用の見積もりに経過利息の分（1〜2万円程度）を上乗せしておくと当日慌てずに済みます。

盲点③：借り換え後の住宅ローン控除は確定申告で再取得が必要

借り換えをした年は、年末調整だけでは住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が適用されません。借り換え初年度は必ず確定申告が必要です。

手順は以下のとおりです。

1. 借り換え先の銀行から「年末残高証明書」を取得する
2. 新しいローン契約書のコピーを用意する
3. 旧ローンとの連続性を証明するための書類を準備する（銀行が案内してくれる）
4. 翌年2〜3月の確定申告期間に税務署またはe-Taxで申告する

2年目以降は年末調整に戻ることができますが、借り換え年の申告を忘れると数万円〜数十万円規模の控除を受け損ねる可能性があります。

盲点④：申込み手順の選択で諸費用の実質負担に差が出る

借り換えにかかる諸費用の総額は一般的に30万〜100万円程度になることが多いです。主な内訳は事務手数料（融資額の1〜2%）・保証料・登記費用・司法書士報酬（5万〜10万円程度）・印紙代などです。

この諸費用は銀行によって決まるものなので入口が変わっても変動しません。ただし、同じ手続きでポイント還元（約8,000円相当・目安）を受け取れる入口を選ぶかどうかが、実質的な負担に差をつけます。諸費用が50万円かかるとすると、ポイント還元分だけ手出しが減るという計算です。

特にSTEP2（書類収集）で止まる人が多い印象でした。書類の多くは役所とネットで揃えられるので、まとめて1日動けば終わります。

住宅ローン借り換えに関するよくある質問

Q. 借り換え手続き全体でどのくらいの期間がかかりますか？

申込みから融資実行・登記完了まで通常2〜3ヶ月かかります。書類を事前に揃えてスムーズに進んだ場合は45〜50日で完了するケースもあります。仮審査は1〜5営業日、本審査は2〜4週間が目安です。

Q. 借り換えにかかる諸費用の相場はどのくらいですか？

借り換え先の銀行・ローン残高によって異なりますが、一般的に30万〜100万円程度が目安です。主な内訳は、事務手数料（融資額の1〜2%が多い）・保証料・登記費用・司法書士報酬（5万〜10万円程度）・印紙代などです。事前に複数銀行の諸費用を比較することが重要です。

Q. 借り換え後も住宅ローン控除（減税）は受けられますか？

原則として受けられます。ただし借り換え初年度は年末調整ではなく確定申告が必要です。借り換え後の年末残高証明書と新しいローン契約書を使って翌年の確定申告（2〜3月）で申請します。2年目以降は通常の年末調整に戻れます。旧ローンとの連続性が認められれば、金利引下げ目的の借り換えでも控除は継続されます。

Q. 仮審査と本審査の違いは何ですか？

仮審査（事前審査）は収入・勤務先・返済実績を中心に銀行が簡易的に与信判断を行うもので、結果が出るまで1〜5営業日です。本審査は仮審査通過後に実施される正式な審査で、物件評価・雇用状況・他のローン残高・健康状態（団体信用生命保険の加入審査）が詳しく確認されます。仮審査を通過した場合の本審査通過率は高いですが、書類の不備や健康状態の問題で通らないケースもゼロではありません。

Q. 変動金利から固定金利への借り換えはできますか？

できます。変動金利から固定金利（または固定期間選択型）への借り換えは2026年現在でも多くの銀行が対応しています。ただし固定金利は変動金利より高い水準に設定されていることが多く、金利上昇リスクを回避できる反面、現時点の返済額は増えます。長期的な返済計画と金利動向を踏まえて判断することが重要です。

借り換えを後回しにすると何を損するのか？

「いつかやろう」と思いながら1年間そのままにしておくと、その分だけ高い金利で利息を払い続けることになります。残高2,000万円・金利差1%の場合、1年間の差額は単純計算で約20万円です。

この記事で紹介した5ステップを把握したうえで動き出せば、自分で動く時間はトータル数時間です。仮審査はオンラインで15分以内に申込めます。今の金利水準が続く保証はありません。動くなら早い方が実質的な利益になります。

借り換え後に余裕ができたタイミングで早期完済を検討する場合は、住宅ローン一括返済の手続き方法を事前に確認しておくことをおすすめします。

申込みの入口として、諸条件は一切変わらないまま約8,000円相当のポイント還元（目安）が受け取れます。手順は同じなので、知っているかどうかだけの違いです。