住宅ローン基準金利2.475%と引き下げ幅-1.5%〜-1.7%の決まり方｜3,000万・35年で総利息が約118万円変わる仕組み

住宅ローンの資料を開くと「基準金利2.475%」「引き下げ幅-1.5%〜-1.7%」という数字が並んでいます。「自分はどちらの引き下げ幅になるのか」「-1.5%と-1.7%で実際の差はいくらなのか」——この不安を持ちながら情報を探している方は多いはずです。

先に答えを言います。適用金利は「基準金利2.475% − 引き下げ幅」で計算できます。引き下げ幅が-1.5%なら適用金利0.975%、-1.7%なら0.775%です。この0.2%の差が、3,000万円・35年の借入で総利息ベース約118万円の差に膨らみます。月々2,800円の差が35年続く計算です。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」によると、新規借入の約73%が変動金利を選択しています。変動金利の基準金利は長年2.475%で安定してきましたが、日本銀行の利上げ継続が続く2026年現在、将来の動向を把握しておくことが以前にも増して重要です。

この記事では、基準金利と引き下げ幅の仕組みを整理したうえで、引き下げ幅の判定基準・差額の具体的な試算・申込み手順まで一通りまとめています。

住宅ローンの「基準金利2.475%」はどうやって決まるのか？

変動金利型住宅ローンの基準金利（店頭金利）は、日本銀行が政策決定する金利水準をもとに銀行が設定する短期プライムレートに連動して決まります。短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い優良企業に1年未満で貸し出す際の最優遇金利のことです。

都市銀行の変動型住宅ローン基準金利は長らく「短期プライムレート1.475% + 1.0%」という構造で計算されており、結果として2.475%という数字が20年以上にわたって維持されてきました。しかし、2024年〜2025年にかけて日本銀行が段階的に利上げを実施したことで、一部の銀行はすでに基準金利を引き上げています。

ここで混乱しやすいのが「店頭金利」「基準金利」「適用金利」「実質金利」という4つの言葉です。これらは別物であり、自分が実際に払う金利は「適用金利」です。

用語	意味	2026年の目安
基準金利（店頭金利）	銀行が設定する定価金利（続き）	2.475%
引き下げ幅（優遇幅）	審査結果により銀行が差し引く幅	-1.5%〜-1.7%
適用金利	実際に返済に使われる金利（定価－引き下げ幅）	0.775%〜0.975%
実質金利	手数料・保険料含む総コストを金利換算した参考値	銀行ごとに異なる

国土交通省の調査によると、新築住宅の平均取得資金は約4,200万円（2024年度）です。4,200万円の借入であれば、引き下げ幅が0.2%変わるだけで総返済額の差は170万円を超えます。「定価のまま借りている人」と「最大の引き下げ幅を引き出した人」の差は見えにくいだけで、確実に存在します。

金利引き下げ幅-1.5%〜-1.7%の範囲はどこで決まるのか？

「-1.5%か-1.7%かは審査が終わるまでわからない」と思っていませんか。実は判定基準を事前に把握しておけば、申込み前にある程度の目安をつけることができます。また、事前審査を複数の銀行に同時に申込み、最も有利な条件を提示した銀行を選ぶという方法があることを知らずに損している方が少なくありません。引き下げ幅は交渉の余地があります。

引き下げ幅を左右する3つの主要な判定基準

① 頭金比率（LTV：物件価格に対する借入比率）
頭金を物件価格の20%以上用意できると、多くの銀行で最大の引き下げ幅に近づく傾向があります。LTVが80%以下（頭金20%以上）は銀行にとってリスクが低いため、優遇されやすくなります。逆に頭金が5%未満の場合は、引き下げ幅が-1.5%止まりになるケースが多くなります。

② 返済負担率（年収に対する年間返済額の比率）
年収に対する年間総返済額の比率が35%以下であることが、優遇金利を得るための目安です。例えば年収600万円の方であれば、住宅ローンを含むすべての借入の年間返済額が210万円（月17.5万円）以下であることが目安です。カーローンや奨学金の残高がある場合はその返済額も合算されます。

③ 勤続年数・雇用形態
正社員で勤続3年以上が基本的な目安です。転職直後（1年未満）や非正規雇用の場合、引き下げ幅が小さくなることがあります。ただし転職先が同業種・同職種であれば審査上プラスに評価される銀行もあります。

引き下げ幅の判定はあくまで審査全体の総合評価で決まりますが、上記3点を把握しておくことで事前審査の回答を読む目安になります。特に頭金比率は申込み前に自分で調整できる唯一の要素なので、検討段階で確認しておくことを推奨します。

住宅ローンの申込み手順と、同じ手順でポイント還元を受け取る方法

住宅ローンの申込みは、事前準備から契約まで大きく5つのステップで進みます。書類さえ揃えば、各ステップ自体は難しくありません。

STEP1：必要書類を揃える

源泉徴収票（直近2年分）・本人確認書類（運転免許証など）・購入物件の資料（売買契約書や物件概要書）・健康保険証を準備します。自営業の方は確定申告書（直近3年分）が必要になる銀行が多いです。銀行によって追加書類が異なるため、申込み先の公式サイトで事前に確認しておくと当日がスムーズです。

STEP2：複数行に事前審査（仮審査）を同時申込みする

事前審査は複数の銀行に同時に申込んでも問題ありません。ここで各行からの引き下げ幅の目安が提示されるため、-1.5%なのか-1.7%なのかの答えが出ます。回答は通常3〜5営業日以内です。2〜3行への同時申込みが有効で、より良い条件を提示した銀行を本審査に進める判断材料になります。

STEP3：本審査を申込む

事前審査を通過した銀行の中から1行を選んで本審査を申込みます。本審査では団体信用生命保険（団信）の加入審査も同時に行われます。審査期間は1〜2週間が目安です。健康状態の告知内容によっては審査が長引く場合があります。

STEP4：適用金利・返済条件を最終確認する

本審査通過後、銀行から最終的な適用金利・月々の返済額・諸条件が正式に通知されます。ここで引き下げ幅が確定します。疑問点は契約前に必ず担当者に確認してください。特に「全期間引き下げ型か当初引き下げ型か」はこの段階で書面で確認しておくことが重要です。

STEP5：金銭消費貸借契約を締結する

銀行の窓口（またはオンライン）で金銭消費貸借契約書に署名・捺印します。契約後は申込み銀行の変更はできません。最終的な返済シミュレーションを確認してから署名することが重要です。

ここからは「同じ申込みでも、どこから入るかだけで結果が変わる」話をします。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、料金プランや適用金利・審査基準は通常申込みと一切変わりません。ハピタス内で住宅ローンの取扱い銀行のページに進んで申込むだけで、約8,000円相当のポイント還元が受け取れます（目安・時期により変動）。追加書類も余計な手続きも必要ありません。

ハピタスから申込む場合と公式サイトから直接申込む場合の比較

比較項目	ハピタスから申込む	公式サイトから直接申込む
申込み手順・書類	同じ	同じ
適用金利・引き下げ幅	同じ（審査基準も同じ）	同じ
月額返済額	同じ	同じ
ポイント還元	約8,000円相当のポイント還元あり	なし
追加の書類・手続き	なし	なし

※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。

引き下げ幅-1.5%と-1.7%の差は総返済額でいくらになるのか？

調査中に気づいたんですが、引き下げ幅0.2%の差が総返済額にどれほど影響するかを具体的な試算で示した情報がほとんど見当たらないので、気づきを書き残しておきます。

3,000万円・35年借入の場合の差額試算

条件	引き下げ幅-1.7% （適用金利0.775%）	引き下げ幅-1.5% （適用金利0.975%）
借入金額	3,000万円	3,000万円
月々の返済額（概算）	約81,600円	約84,400円
総返済額（35年）	約3,427万円	約3,545万円
総利息額	約427万円	約545万円
利息差額	→ 約118万円の差（月々約2,800円の差 × 420回）

※金利が変わらず固定と仮定した場合の概算値です。変動金利は実際には半年ごとに見直されます。

見落としがちな「当初引き下げ型」の引き下げ幅縮小問題

さらに気になる点があります。一部の住宅ローン商品（当初引き下げ型）では、借入当初の優遇幅が大きく設定されており、一定期間後に引き下げ幅が縮小します。例えば借入当初10年間は引き下げ幅-2.0%が適用されて適用金利0.475%となり、11年目以降は引き下げ幅-1.5%に縮小して適用金利0.975%になるケースがあります。

3,000万円・35年借入で、10年後に引き下げ幅が-2.0%から-1.5%に縮小した場合の返済額変化：

• 当初10年（適用金利0.475%）：月々約77,500円
• 11年目以降（適用金利0.975%）：月々約84,400円
• 縮小後の増加額：月々約6,900円増（年間約82,800円・残25年で合計約207万円の追加負担）

低い金利で始まる「当初引き下げ型」は月々の返済額が小さく見えます。しかし10年後の返済増加まで含めたトータルコストで比較しないと、判断を誤ります。契約書には「全期間引き下げ型」か「当初引き下げ型」かが明記されているため、必ず確認してください。

変動金利の基準金利が上昇したとき、月々の返済額はどれだけ増えるのか？

変動金利を選択した場合、半年ごとに適用金利が見直されます。ただし一般的な都市銀行・地方銀行の変動金利商品には5年ルールと125%ルールが設けられており、金利上昇がそのまま即月の返済額増加につながるわけではありません。

5年ルールと125%ルールの仕組み

5年ルール：適用金利が変動しても月々の返済額は5年間は変わりません。5年経過後の見直し時に新しい返済額に切り替わります。

125%ルール：返済額が見直される際、新しい返済額は直前の返済額の125%（1.25倍）が上限となります。急激な上昇が抑えられる一方、返済額に収まらない利息が元本に上乗せされる「未払い利息」が発生するリスクもあります。

例として基準金利が2.475%から段階的に上昇した場合、引き下げ幅-1.5%が変わらなければ適用金利は以下のように変わります。

シナリオ（引き下げ幅-1.5%固定）	適用金利	月々返済額 （3,000万・35年）
現在（基準金利2.475%）	0.975%	約84,400円
基準金利+0.5%上昇（2.975%）	1.475%	約90,500円
基準金利+1.0%上昇（3.475%）	1.975%	約96,900円

※引き下げ幅が変わらないと仮定した概算値です。実際は契約内容によって異なります。

変動金利と固定金利のどちらが有利かは借入期間中の金利動向によって変わります。固定金利への切り替えや新規申込みについては、固定金利申込み手順も参考にしてください。また基準金利変動後の引き下げ幅の再交渉や手続きについては、金利引き下げ申請手順にまとめています。

よくある質問

Q. 基準金利2.475%と店頭金利・適用金利はどう違うのですか？

基準金利と店頭金利はほぼ同じ意味で、銀行が住宅ローンを貸し出す際の定価金利です。変動金利の場合は短期プライムレートに連動し、2.475%が長年使われてきました。適用金利は「基準金利2.475% − 引き下げ幅」で計算した実際の返済に使われる金利です。-1.5%の引き下げ幅なら0.975%、-1.7%なら0.775%が適用金利になります。

Q. 引き下げ幅-1.5%と-1.7%はどちらが有利ですか？

引き下げ幅は大きいほど有利です。-1.7%の方が適用金利（0.775%）が低くなり、月々の返済額・総利息ともに少なくなります。3,000万円・35年借入の場合、-1.7%と-1.5%の差は総利息ベースで約118万円になります。事前審査を複数の銀行に申込んで、最も大きな引き下げ幅を提示した銀行を選ぶことが有効です。

Q. 基準金利が変わると引き下げ幅も変わりますか？

全期間引き下げ型では、契約時に確定した引き下げ幅は借入期間中変わりません。基準金利が2.475%から上昇しても、-1.5%という引き下げ幅は維持されます。一方、当初引き下げ型の場合は初期の優遇期間終了後に引き下げ幅が縮小します。自分の契約がどちらのタイプかは契約書で確認できます。

Q. 事前審査を複数の銀行に出すと審査に影響しますか？

事前審査（仮審査）を複数の銀行に申込んでも、実務上の信用審査への影響は限定的とされています。ただし短期間に多数の銀行へ申込むと信用情報機関への照会記録が残ります。一般的には2〜3行への同時申込みが現実的です。本審査への複数申込みは慎重に行うことが推奨されます。

Q. ハピタスから申込むと引き下げ幅や審査結果に影響しますか？

影響はありません。ハピタスはポイントサイトであり、そこから銀行の申込みページに進んでも審査基準・引き下げ幅・適用金利・月々の返済額は直接申込みと完全に同じです。違いはハピタス側からのポイント還元（約8,000円相当が目安）を受け取れるかどうかだけです。ポイント還元の対象案件かどうかは申込み前にハピタス内で確認してください。

申込み前に確認しておくべき3つのこと

住宅ローンは借入金額が大きく、引き下げ幅0.2%の差が総返済額に100万円超の影響を及ぼします。一度契約すると変更が難しいため、申込みのタイミングで少し確認しておくだけで、長期的な負担が大きく変わります。知っていると知らないとで、これだけの差が出ます。

① 頭金比率を申込み前に見直す

頭金を物件価格の20%以上に近づけることで、より大きな引き下げ幅を引き出しやすくなります。ただし手元に生活費3〜6か月分を必ず残すことが前提です。無理に頭金を増やして手元資金ゼロにするのは本末転倒です。申込み前に金融資産の配分を一度整理してみてください。

② 「全期間引き下げ型」か「当初引き下げ型」かを必ず確認する

引き下げ幅の大きさだけで銀行を選ぶと、当初優遇期間終了後に月々の返済額が数千円〜1万円単位で増える可能性があります。契約前に必ず「全期間引き下げ型か当初引き下げ型か」を書面で確認してください。担当者に口頭で聞くだけでなく、重要事項説明書での確認が確実です。

③ 申込みの前にハピタスへ無料登録しておく

ハピタスへの登録は無料で、登録後に住宅ローンの申込みページに進むだけで約8,000円相当のポイント還元が受け取れます（目安）。金利も審査も変わらないため、申込み前のこの一手間を知っているかどうかだけで損得が分かれます。申込みを終えた後からポイントサイトに登録しても還元は受け取れません。順番が重要です。