【この記事でわかること】
- 三井住友は審査金利約4%・年収400万円未満は返済比率30%上限、りそなは審査金利約3%・年収400万円未満でも35%まで認める違いがある
- 年収380万円の場合、りそな銀行の方が借入可能額が最大730万円前後多くなるケースがある
- カーローンや奨学金の扱い差など申込み前に確認すべきポイントを5ステップで整理している
「三井住友に落ちた、りそならいけるか」「年収が400万に届かない場合はどちらが有利か」という疑問をお持ちの方に向けて、この記事を書きました。
結論からお伝えすると、年収400万円未満の方にとってりそな銀行の方が審査上の有利なケースが多いです。審査金利と返済比率の上限という2つの要因が同時に働くため、同じ年収・同じ物件価格でも借入可能額に数百万円単位の差が出ます。「どちらが緩いか」という問いへの答えは、年収帯によって明確に変わります。
住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」によると、住宅ローンの申込みにあたって複数の金融機関を比較した割合は約62%に達しており、銀行を比べてから申込む行動が標準になっています。審査基準の違いを数字で把握してから動くことが、審査通過の第一歩です。
返済比率とはどう計算されるのか？審査で使われる仕組みを押さえる
住宅ローンの審査で使われる「返済比率」は、年間の住宅ローン返済額が年収に占める割合のことです。ただし重要な点として、銀行が使う返済比率の計算には実際の借入金利ではなく「審査金利」と呼ばれる高めの仮の金利が使われます。
審査金利は、将来の金利上昇に備えたバッファとして設定されています。変動金利0.4〜0.5%で実際に借りられる場合でも、銀行の審査計算上は3〜4%の金利を仮定して「この年収でこの返済ができるか」を判定します。この審査金利の設定値が銀行によって違うことが、借入可能額に直接影響します。
📌 返済比率の計算式
返済比率（%）＝（年間住宅ローン返済額 ÷ 年収）× 100
※ 返済額は「審査金利」ベースで算出。実際の借入金利ではない
※ カーローン・奨学金など他のローンがある場合は合算して計算する銀行が多い
国土交通省「住宅市場動向調査（2024年度）」によると、注文住宅・分譲住宅を含む新築住宅の平均取得資金は約4,200万円です。これだけの金額を借りようとする場合、審査金利が1%違うだけで借入可能額は数百万円単位で変動します。審査基準の違いを知らずに申込むと、審査落ちまたは希望額より大幅に少ない融資になるリスクがあります。
カーローンや奨学金など他のローンの月返済額も返済比率の計算に含まれるため、複数のローンを抱えている方は「住宅ローンに使える枠がどれだけ残っているか」を事前に計算しておく必要があります。この点は後ほど詳しく説明します。
ゴールデンより一言：
「『審査金利』って言葉で混乱する人が多いけど、要は『実際の金利より高い仮の数字で計算するよ』ってだけだよ。変動金利0.4%で借りられても審査上は4%で計算されるから、思ったより借入額が少なく出るのはそのせい。仕組みを知っておくだけで拍子抜けせずに済むよ」
りそな銀行の返済比率については、年収帯別の詳細条件を別記事でも整理しています。本記事では三井住友銀行との比較に焦点を当てて解説します。
三井住友銀行の審査はどこで「年収400万円の壁」が生まれるのか？
三井住友銀行の住宅ローン審査では、返済比率の上限が年収帯によって異なります。最も注意が必要なのは年収400万円を境に返済比率の上限が変わる点です。
| 年収帯 | 返済比率上限（目安） | 審査金利（目安） |
|---|---|---|
| 400万円未満 | 30% | 約4.0% |
| 400万円以上 | 35% | 約4.0% |
年収が400万円を1円でも下回ると、返済比率の上限が35%から30%へと下がります。たとえば年収395万円の方は「400万円未満」として扱われるため、審査上の月返済上限が年収400万円以上の方より少なくなります。この差が積み重なることで借入可能額に大きな影響が出ます。
また、三井住友銀行の審査金利は約4.0%と業界の中では高めに設定されているとされています。実際の変動金利が低くても、審査計算は4.0%ベースで行われるため、他行より保守的な審査になりやすい傾向があります。
⚠️ 注意
ここで示した審査金利・返済比率の上限はあくまで目安です。三井住友銀行は審査基準を公式には公開していないため、住宅ローンアドバイザーへの聞き取りや金融メディアの調査を基にした参考値です。実際の審査では勤続年数・職種・物件評価額・健康状態なども総合的に判断されます。申込み前に窓口でご確認ください。
住宅金融支援機構の2024年度調査では、住宅ローン申込者の約40%が「審査に通るか不安だった」と回答しており、年収400万円前後の層で不安を感じる割合が特に高い傾向にあります。年収のラインがギリギリの場合は、次のH2で解説するりそな銀行の基準と必ず比較してから申込み先を決めることをおすすめします。
りそな銀行の審査基準はどこが違うのか？申込み前に確認すべき手順
りそな銀行の住宅ローン審査で三井住友と異なる主な点は2つあります。審査金利が約3.0〜3.5%（目安）と低めに設定されている点と、年収400万円未満でも返済比率の上限が35%まで認められるケースがある点です。
| 比較項目 | 三井住友銀行 | りそな銀行 |
|---|---|---|
| 審査金利（目安） | 約4.0% | 約3.0〜3.5% |
| 年収400万円未満の返済比率上限（目安） | 30% | 35% |
| 年収400万円以上の返済比率上限（目安） | 35% | 35% |
| 年収400万円未満での有利性 | — | 審査金利・比率ともに有利 |
| ポイント還元（ハピタス申込み） | 約8,000円相当のポイント還元 | 要確認 |
「審査金利が1%違うだけで何が変わるのか」と思う方もいますが、35年ローンの計算では審査金利の差が借入可能額に数百万円単位で影響します。返済比率の上限30%と35%の差と合わさると、年収400万円未満の方では730万円以上の差が出るケースがあります（詳細は次の試算H2を参照）。
住宅ローン申込み前に確認すべき5ステップ
どちらの銀行に申込む場合でも、以下の5ステップで事前確認をしておくと審査通過率が上がります。
STEP1：直近の給与明細・源泉徴収票を用意する
審査の年収計算には前年の源泉徴収票が基本的に使われます。直近12ヶ月の給与明細も合わせて手元に揃えておくと、窓口での手続きがスムーズです。
STEP2：既存ローン（カーローン・奨学金など）の月返済額を確認する
他のローン残債がある場合、その月返済額が住宅ローンの返済比率に合算されます。通帳や返済明細書で正確な金額を把握しておきます。完済のタイミングも確認しておくと審査戦略が立てやすくなります。
STEP3：審査金利ベースで返済比率を概算する
三井住友なら年収×30〜35%÷12で月返済上限を算出します。りそな銀行は年収帯にかかわらず35%で計算します。既存ローンの月返済額をここから引いた残額が、住宅ローン月返済に充てられる上限の目安です。みずほと比較したい場合はリンク先も参照してください。
STEP4：申込みに必要な書類を準備する
本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）、収入証明書（源泉徴収票・直近の確定申告書）、物件関連書類（売買契約書・重要事項説明書）を事前に揃えます。書類の不備が審査遅延の最大の原因です。
STEP5：仮審査（事前審査）から申込みを行う
まず仮審査から始めます。通常1〜3営業日で結果が出ます。仮審査通過後に本審査へ進む流れで、本審査では追加書類の提出が求められる場合があります。
ここからは、同じ申込みでも「どこから入るか」だけで結果が変わる話をします。ハピタスは無料登録できるポイントサイトで、料金プランや月額費用は変わらないまま、ハピタスから三井住友銀行の住宅ローンに申込むだけで約8,000円相当のポイント還元が受け取れます。手間は通常の申込みとほぼ同じなので、知っているかどうかで損得が分かれます。
三井住友銀行・りそな銀行 主要条件の詳細比較
| 比較項目 | 三井住友銀行 | りそな銀行 |
|---|---|---|
| 変動金利（目安・2026年） | 年0.3〜0.5%前後 | 年0.3〜0.5%前後 |
| 審査金利（目安） | 約4.0% | 約3.0〜3.5% |
| 年収400万円未満の返済比率上限 | 30% | 35% |
| 年収400万円以上の返済比率上限 | 35% | 35% |
| 団体信用生命保険（基本） | 金利上乗せなしで加入可 | 金利上乗せなしで加入可 |
| ポイント還元（ハピタス申込み） | 約8,000円相当のポイント還元 | 要確認 |
※ポイント還元額は記事更新時点のものです。申込み前にハピタス内でご確認ください。
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年収380万円で借入可能額はどれだけ違うのか？実際に試算した
調査中に気づいたんですが、三井住友とりそなの審査金利差と返済比率差を同じ年収・同じ借入期間で実際に試算した記事がほとんどないので、気づきを書き残しておきます。
ここでは年収400万円未満の代表例として年収380万円を使い、借入期間35年・元利均等返済で試算します。他のローンはない前提です。
三井住友銀行の場合（審査金利4.0%・返済比率30%）
年収380万円 × 30% ÷ 12ヶ月 ＝ 月9万5,000円が審査上の月返済上限です。
この月返済上限9万5,000円を審査金利4.0%・35年の元利均等で逆算すると、借入可能額の概算は約2,150万円です。
りそな銀行の場合（審査金利3.0%・返済比率35%）
年収380万円 × 35% ÷ 12ヶ月 ＝ 月11万1,000円が審査上の月返済上限です。
この月返済上限11万1,000円を審査金利3.0%・35年の元利均等で逆算すると、借入可能額の概算は約2,880万円です。
📌 試算結果まとめ（年収380万円・35年・他ローンなし）
三井住友銀行：借入可能額 約2,150万円
りそな銀行：借入可能額 約2,880万円
差額：約730万円（りそなが多い）
※ 概算値。実際の審査では物件評価・勤続年数・健康状態等も考慮されます
国土交通省の新築住宅平均取得資金約4,200万円と比較すると、三井住友の上限2,150万円では頭金が2,000万円以上必要な計算です。りそな銀行の2,880万円なら頭金1,300万円程度で選択肢が広がります。「審査基準を知らずに三井住友だけに申込んだ」という選択が、実際には700万円以上の損失になりうることをこの試算は示しています。
住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2025年）」によると、変動金利を選択した借入者は全体の約73%に達しています。変動金利で借りる方が多い現在、審査金利3%と4%の差は「将来の金利上昇時に返せるか」のシミュレーションにも直結します。低い審査金利で通過したからといって、必ずしも低い審査基準というわけではなく、銀行側の審査設計の違いによるものです。
「三井住友かりそなか迷っている」「2行同時に仮審査を出してから決めたい」という読者がどの選択をしているか、X・知恵袋・住宅ローン掲示板をざっと眺めた印象をグラフにしました。
住宅ローン審査で希望額に届かなかった経験者のつまずきTop3
コメント欄・Xをざっと見たぼくの体感値です。
カーローンや奨学金は返済比率にどう影響するのか？銀行ごとの扱い
見落としがちなポイントとして、カーローンや奨学金の返済が住宅ローン審査にどう影響するかがあります。一般的に銀行は、住宅ローンの返済額だけでなく他のローンの月返済額も合算した「合計年間返済額」で返済比率を計算します。
住宅金融支援機構の調査では、住宅ローン申込者の約30%が申込み時点で何らかの他ローン（カーローン・教育ローン・奨学金等）を抱えていると報告されています。この3割の方が注意すべきポイントを整理します。
月返済額25,000円のカーローンがある場合を年収380万円で試算します。
| 条件 | 三井住友銀行 | りそな銀行 |
|---|---|---|
| 返済比率から計算した月返済上限 | 95,000円 | 111,000円 |
| カーローン月返済額（差し引く） | −25,000円 | −25,000円 |
| 住宅ローン月返済可能額（残り） | 70,000円 | 86,000円 |
| 借入可能額概算 | 約1,580万円 | 約2,230万円 |
カーローンが加わることで、2行の借入可能額の差は約650万円になります。三井住友は年収400万円未満で返済比率30%という制約があるため、他ローンがある場合の影響をより強く受ける構造です。もし申込み前にカーローンを完済できる状況なら、完済してから申込む方が住宅ローンの借入可能額を増やせます。
奨学金については、返還中かどうかと月返済額が審査のポイントです。日本学生支援機構の第一種・第二種奨学金はどちらも返還中であれば銀行の審査において他ローンと同様に月返済額が合算されるケースが一般的です。「奨学金はローンじゃないから審査に関係ない」という思い込みは危険です。
📌 カーローンで不利になりやすいのはどちら？
年収400万円未満で返済比率の上限が30%に絞られる三井住友銀行は、他ローンとの合算で住宅ローンへの余裕が少なくなります。りそな銀行は35%まで認められるため、カーローンがある場合でも借入可能額の減少幅が相対的に抑えられます。他ローンを抱えている方ほど、2行の差が大きく出やすいです。
複数の銀行を横断比較したい場合は、auじぶん銀行の比率も審査金利の設定が特徴的なため、参考にしてみてください。
よくある5つの質問：三井住友・りそなの返済比率審査について
- Q. 返済比率とは何ですか？わかりやすく教えてください
- 年間の住宅ローン返済額が年収に占める割合のことです。銀行の審査では実際の借入金利ではなく「審査金利」という仮の高い金利を使って計算します。三井住友銀行の場合、審査金利の目安は約4.0%です。変動金利0.4%で借りられる場合でも、審査計算上は4.0%で月返済額を算出し、それが年収の何%に当たるかを判定します。この比率が各行の上限以内であれば審査通過の可能性が上がります。
- Q. 三井住友とりそな、どちらに先に申込んだ方がいいですか？
- 年収400万円未満の方は、りそな銀行に先に仮審査を出すことをおすすめします。仮審査は本審査より信用情報への影響が小さく、複数行への同時申込みも可能です。ただし2行以上へ本審査を申込むと信用情報に複数の照会履歴が残るため、本審査はどちらか1行に絞ることが一般的に推奨されています。
- Q. カーローンの残債があると審査は通りにくくなりますか？
- カーローンの月返済額は住宅ローンの返済比率の計算に合算されます。月25,000円のカーローンがある場合、その分だけ住宅ローンに充てられる月返済の枠が減ります。申込み前にカーローンを完済できる状況であれば、完済してから申込む方が借入可能額が増える場合があります。残債の残り期間が短いローンであれば、銀行に相談すると考慮してもらえる場合もあります。
- Q. 年収ちょうど400万円の場合、三井住友銀行の返済比率は30%ですか35%ですか？
- 「年収400万円未満」という基準は400万円を含みません。年収がちょうど400万円の場合は「400万円以上」の区分に入り、返済比率上限35%が適用される可能性があります。ただし審査基準の正確な適用方法は年収の確認方法（額面か手取りかなど）も含め銀行ごとに違いがあるため、申込み前に窓口で直接確認することをおすすめします。
- Q. 2行に仮審査を出すと信用情報に影響がありますか？
- 仮審査（事前審査）の段階では、銀行が信用情報機関へ照会する場合と照会しない場合があります。照会があった場合でも、住宅ローンの仮審査は本審査ほど信用情報へのダメージが大きくないとされる場合が多いですが、機関・銀行によって扱いが異なります。複数行への同時仮審査が気になる方は、申込み前に各行の窓口で確認してください。
どちらに申込むべきか？損しない選び方まとめ
この記事の内容を3点に絞って最後にまとめます。
- 年収400万円未満の方は、審査金利・返済比率の両方でりそな銀行が有利になるケースが多い
- カーローンや奨学金など他ローンがある場合、三井住友の方が借入可能額の減少幅が大きくなりやすい
- 2行に仮審査を出して比較してから本審査行を決める方法が、時間と審査リスクのバランス上おすすめ
「三井住友に一度申込んで落ちてからりそなへ」という順番は、本審査の照会履歴が残ったあとで次の申込みをすることになるため、時間のロスと信用情報の点で不利になります。最初から2行の基準を数字で比べてから申込み行を決める方が効率的です。
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